郁亮、張玉良、任志強、馮侖、潘石屹、楊國強、宋衛(wèi)平……這些平常難得一見的地產(chǎn)大佬，5月29日竟然一起現(xiàn)身上海金茂大廈。

他們中的一些人彼此曾有口舌之爭，也曾互相暗暗較勁。

但為了一個共同的目標(biāo)，他們放下了成見：由平安好房CEO莊諾和萬通控股董事長馮侖聯(lián)合發(fā)起的中國首個房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟于這天正式成立，上述大佬正是來站臺的。

正如萬科總裁郁亮去年所警告的：賣不出去房子的開發(fā)商最危險。

對于開發(fā)商來說，2014年至今，房地產(chǎn)買方市場已然來臨，購房者越來越難找了。

與此同時，地價高企、利潤變薄和去化放緩等瓶頸日益顯現(xiàn)，地產(chǎn)大佬們聚集在一起，顯然是希望通過互聯(lián)網(wǎng)、眾籌這一切入口，解決當(dāng)前行業(yè)的痛點。

大佬們的地產(chǎn)眾籌從去年開始，開發(fā)商們發(fā)現(xiàn)，房子越來越難賣了。

“2013年的13億平方米成交面積是個峰值，短期內(nèi)很難超越，” 中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長任志強在2014年年中曾表示，房地產(chǎn)的庫存問題很大。

截至目前，這一庫存數(shù)字仍在不斷增加中。

與此同時，受市場調(diào)控和土地價格居高不下的影響，房企利潤越來越薄；在銷售和市場層面，還面臨銀行放貸慢、回款周期長、去化慢以及用戶的需求改變等問題。

“建立眾籌聯(lián)盟的目的，就是希望能夠按照客戶的要求，在資金和產(chǎn)品功能使用上都給予更好的滿足。

”馮侖說。

據(jù)悉，房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟很快得到了眾多開發(fā)商的響應(yīng)。

包括萬科、綠地、碧桂園、綠城、SOHO中國等相繼加入，截至目前共有10余個項目審核通過，而提出申請的項目則達(dá)到56個。

莊諾介紹，眾籌的流程是，地產(chǎn)商先拿地，在平安好房平臺發(fā)起眾籌項目進(jìn)行融資建設(shè)，投資者以“微開發(fā)商”身份購買份額參與融資；達(dá)到最低資金目標(biāo)后，房地產(chǎn)商用該筆資金進(jìn)行樓盤建設(shè)，之后，投資者可以選擇眾籌權(quán)利轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)、直接擁有該套住房，或者是委托開發(fā)商賣房后轉(zhuǎn)成收益權(quán)。

投資者的收益體現(xiàn)在，前期眾籌的標(biāo)的價格將遠(yuǎn)低于樓盤的銷售價格，價差是其主要獲利渠道。

平安好房稱，第一個眾籌項目已經(jīng)確定，合作對象是此前中國平安入股的碧桂園。

莊諾認(rèn)為，國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)已從黃金時代走入了白銀時代，輕資產(chǎn)是未來的方向。

地產(chǎn)眾籌是要讓買房者成為微開發(fā)商，實現(xiàn)地產(chǎn)商和投資者的雙贏。

眾籌可降房價20%－30%？“通過眾籌，我們能讓客戶獲得房價優(yōu)惠20%-30%。

”馮侖說。

莊諾具體解釋，地價是硬性成本，很難改變，建造成本變化也不大。

眾籌的作用主要體現(xiàn)在融資和營銷環(huán)節(jié)，能夠幫助開發(fā)商減少甚至消滅融資和營銷成本。

這對剛需市場是利好，地產(chǎn)眾籌也有了實踐意義。

但中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，眾籌對房價的影響不大。

在目前的房產(chǎn)項目開發(fā)成本里，項目的地段已經(jīng)基本決定了產(chǎn)品的價格，且不論在營銷和融資上壓縮成本的成效相較于大頭的固定成本可能只是車水杯薪，就營銷成本而言，其在總成本占比較低，然而在項目落成后期，只要有空房，就仍需要營銷，其中的成本還是落回到了客戶身上；就融資成本而言，在改變?nèi)谫Y渠道所帶來的定制化服務(wù)中，與客戶協(xié)商定制可能會延長項目完成的時間，而這期間的各項成本是增加的，同時也是由客戶來承擔(dān)，因此削減這兩塊的成本意義不大。

張大偉表示，“讓利論”吸引的大部分都是剛需族，但真正能眾籌的并不是這類需求，反而是細(xì)分市場：那些“錢多任性”、對房屋有定制需求的小眾市場。

類似別墅這樣的小眾市場的高端定制消費可能更靠譜些。

馮侖和莊諾也坦承，不是所有的項目都可以做眾籌。

“我們從56個申請項目里篩掉了很多，只通過了十幾個。

像青海等地的項目是不敢做的，眾籌項目大多都會在一線城市。

”莊諾說，第一個走完眾籌全流程的項目——碧桂園嘉定項目便位于上海。

地產(chǎn)金融化的游戲深究此次聯(lián)盟的創(chuàng)立，平安好房在其中最為積極，而所有的眾籌，都要在平安好房平臺上認(rèn)購。

而平安好房的角色也很明確，只做平臺建設(shè)、不參與具體投資，平臺收益來源于向開發(fā)商收取的平臺管理費用。

眾籌應(yīng)是一種用團(tuán)購+預(yù)購的形式，向網(wǎng)友募集項目資金的模式，其本質(zhì)是一種購買行為，不是投資行為，且籌資項目不能夠以股權(quán)或資金作為回報，項目發(fā)起人更不能向支持者許諾任何資金上的收益。

大佬們的眾籌聯(lián)盟舉動，在張大偉看來，其嘗試意義大于實踐意義。

他認(rèn)為，中國至今為止，還沒有真正的地產(chǎn)眾籌行為。

眾籌應(yīng)是開發(fā)商拿土地前就開始籌集資金，并在項目建成后以實物或服務(wù)作為跟投者的回報，然而眾籌聯(lián)盟仍然是開發(fā)商拿地之后才開始的籌資，并涉及以資金、分紅作為投資回報，嚴(yán)格來說，更適合用投資金融產(chǎn)品來形容，并非嚴(yán)格意義上的眾籌。

以碧桂園聯(lián)手平安好房推出的嘉定眾籌項目為例，碧桂園聯(lián)席總裁朱榮斌介紹：“投資者的收益將主要來自三個方面：份額轉(zhuǎn)讓、房價優(yōu)惠和項目分紅。

”莊諾也曾明確表示，眾籌建房的行為就是變成購買金融產(chǎn)品，眾籌有風(fēng)險，投資需謹(jǐn)慎。

“整個地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新常態(tài)，地產(chǎn)大佬們都有一種迫切的需求，希望通過自己的改變關(guān)聯(lián)上已經(jīng)逐漸互聯(lián)網(wǎng)化了的市場需求。

由于長期以來土地的價格居高不下，房企不太可能做根本性改變，眾籌依然只是停留在了營銷層面上。

”張大偉說。

在5月29日的眾籌聯(lián)盟成立論壇上，任志強認(rèn)為，眾籌的出現(xiàn)就如Uber、滴滴打車之類的產(chǎn)品，都是由于市場不開放而出現(xiàn)的自行解決的辦法，同時他還強調(diào)，眾籌最忌諱出現(xiàn)誠信問題，第一次失去信譽就徹底沒戲了。