北京天津出樓市新政 全國新一輪樓市限購全面啟動?

9月30日一天之內，北京和天津先后出臺樓市新政，前者主打限貸同時增加用地和住房供應，后者將限購與限貸結合。

在近兩月多個二線城市發布調控政策后，一線城市北京及環京地區也開始出手，吹響了今年新一輪樓市調控的號角。

9月30日，北京住建委發布當日生效的新政，要求首套普通自住房首付款比例不低于35%，二套房無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%;購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

在完善差別化房貸政策的同時，北京新政還在“供給側”做了文章:提出加大住宅用地供應力度，加大中低價位、中小套型普通商品住房的供應比例，保證套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重不低于70%，還要強化“控地價、限房價”的交易方式。

和北京新政著重限貸稍有不同，30日晚間《天津日報》報道的天津市10月1日起實施新政還有針對性地限購，要求在當地有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭暫停在指定市區再購房，若這類家庭在指定市區買首套房，貸款首付比應至少40%。

除了區域化限購和差別化信貸，天津新政和北京一樣也提出打擊購房的配資金融業務，對房地產開發企業和經紀機構也提出房價和房源等銷售環節的具體要求。

新一輪調控 始于二線城市的燎原之勢在京津新政之前，今年8月上旬以來，已有多個二線城市頻出樓市新政，蘇州成為首個重啟限購的二線城市。

和蘇州同日發布限貸政策的南京也于上周日出臺限購政策，杭州還針對地王限定了土地競價的最高溢價。

華爾街見聞將將近兩個月來國內熱點樓市調控的舉措總結如下。

多地調控 收效未顯盡管地方頻頻出手調控，樓市仍持續高燒不退。

就在杭州上月實施住房限購前一日，杭州市區(含余杭、富陽)創造了單日商品房銷售3265套的歷史記錄。

二手房簽約同樣創下歷史新高，達到1840套。

更有甚者，在杭州限購前夜，為了沖業績，開發商紛紛通知外地客戶趕緊簽約。

甚至有的開發商拿著POS機，趕到上海讓客戶刷卡。

到目前為止，8月以來一批樓市新政還未產生立竿見影的效果。

上月國家統計局公布數據顯示，今年8月，全國70個大中城市中，一線及二線熱點城市的一手和二手房房價均暴漲，上海新建商品住宅環比漲幅達到5.2%，同比暴漲37.8%，深圳同比漲幅也達到37.3%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱，8月70個大中城市新建商品住宅價格環比增長1.3%，環比增幅明顯高于7月的0.7%，為2010年5月以來最高環比增幅，即近76個月以來的最高增幅。

越調控越漲 如何打破怪圈?上證報上月文章指出，今天一、二線城市樓市的火爆，已經不是簡單的剛需和投資博弈，而是一場越來越多從“供給”和“需求”兩端添加杠桿的金融游戲的結果。

文章稱，來自多方面的數據顯示，今年以來，家庭住房交易杠桿率、按揭貸款還款負擔率、開發商開發貸和公司債及負債率都處于歷史高位。

而這一切也成就了當今杠桿上的樓市。

然而，面對越調控房價越上漲的樓市怪圈，如果仍舊依賴傳統的需求端控制——限購，很難達到治本的效果。

上月華爾街見聞文章就提到，一些外資行分析人士和《人民日報》文章都認為，傳統的限購不是為樓市“退燒”的長久之計。

野村控股駐香港的房地產分析師Jeffrey Gao認為，除非政府緊縮信貸并且大量增加土地供應，否則難以看到房價拐點。

法國興業銀行中國經濟學家姚煒也指出，長期來看，除了增加大城市土地和房源供應之外別無他法，而政府似乎終于有意朝這個方向行動。

短期看，央行需要暫停流動性寬松，這種情況已經在發生。

從昨日北京新政看，加大住宅用地和住房供應的舉措赫然其上，這也許意味著新一輪樓市調控有了新的方向。