貝好家現身土拍，第二航道能否成“底氣”？

文｜睿思網3月15日，北京順義新城兩宗地塊正式出讓，分別為.M15號線河東站A地塊及順義區新城23街區空港六期項目，從報名參拍的企業數量來看，市場早已預料，就注定是一場激烈的鏖戰。其中，僅順義區新城23街區空港六期項目，就吸引了37家企業前來爭奪。當然，這已不是什么新鮮事了，只是在這37家企業當中，多了個新面孔——貝好家置業，貝殼新成立的房產平臺。最終，該地塊由北京建工以11.67億搖得，成交樓面價34514元/㎡，溢價率15%。首戰雖失利，但貝殼已然邁出了進軍新房開發行業的關鍵一步。貝好家邁出了第一步早在2023年7月，貝殼正式對外宣布新的"一體三翼"戰略，組建經紀、家裝、惠居、貝好家四條事業線。貝好家的成立，被視為貝殼正式進入房地產開發板塊。為了壯大該板塊業務，貝殼除了讓首席運營官徐萬剛轉任貝好家事業線首席執行官，還不斷在行業里招兵買馬，目前團隊已基本成型。據公開信息，其客戶與市場研究中心負責人羅酬劍來自金科，產品總設計師郭旌來自龍湖，投資發展中心負責人嚴亙暉來自復地，建造管理中心負責人楊寶剛來自合景泰富；財務中心負責人肖錚來自萬科；法務風控中心負責人趙紫鷹來自融創。這一團隊配置幾乎與房企無異。與此同時，貝好家還在北京、成都、西安等城市注冊分公司，以推動業務的快速落地。萬事俱備之下，貝好家也開始向新業務發起沖擊。此次北京土拍，也正式宣告，貝殼已吹響新房開發的號角。從報價來看，貝好家本次為了成功競得該項目也頗下"重本"。順義區新城23街區空港六期項目起拍價為10.6億元，而貝好家報價11.323億元，與最高報價僅相差0.35億元。市場更關心的是，這位地產中介在開發領域將怎么干？據睿思網了解，貝殼將優選重點20個城市項目落子，并分為前十城和后十成，其中，前十城包括北京、杭州、廣州、成都、西安、南京、深圳、上海、蘇州、合肥，后十城包括寧波、東莞、重慶、長沙、武漢、濟南、青島、佛山、無錫、天津。項目更傾向具備改善產品定位的基礎條件，且銷凈率達7%以上。貝好家并不會直接介入房地產開發，而是通過有限合伙的形式入股地產項目，如以優先股或同股同權模式參與合作，并借助貝殼平臺上大量的房產交易、帶看及客戶偏好等信息，為開發項目后期產品設計、營銷出謀劃策。而貝好家的收入來源則為初期股權投資的資本回報和項目后期的各種傭金。換言之，貝殼要把其"中介"業務從房產交易領域延伸至房地產開發領域。不僅如此，除了全周期參與決策產品定位，貝殼還要有操盤權，單獨操盤營銷條線，除非合作方品牌特別優質，則采取聯席操盤的方式。貝殼的雄心壯志已表露無疑。然而，在市場情緒仍疲軟的當下，貝好家大舉進軍房地產開發領域，是否能為貝殼找尋到新的業績增長曲線，仍有待考證。市場挑戰依舊嚴峻日前，貝殼公布了2023年全年業績。數據顯示，2023年，貝殼凈收入為778億元，按年增加28.2%；經調整凈利潤為98億元，遠超上一年28億元的水平，收入、利潤均勝市場預期。年內貝殼總交易額為31,429億元，按年增加20.4%。其中，傳統地產業務中，新房凈收入增長6.7%至306億元。存量房業務的凈收入由2022年的241億元增長15.9%至280億元。從數據上看，貝殼還是頂住了市場下行的壓力。不過，在靚麗的成績單背后，貝殼面對的挑戰同樣不小。僅從2023年四季度來看，貝殼的業績壓力已有所顯現。在存量房方面，去年四季度，由于多地紛紛放松限購或房貸政策，全國樓市尤其尤其是二手房成交有一定的回暖。當季貝殼存量房GTV也同比增長約30%至4680億，環比有明顯改善其中，鏈家主導GTV同比增加17%，入駐3P門店主導的GTV則增加了41%。但由于因為入駐門店貢獻GTV比重的走高，導致存量房業務的變現率環比下降0.1pct，實際營收僅增長了15%。從近期樓市成交動態來看，在去年12月政策刺激下春節前引發的脈沖式回暖后，節后二手房成交熱度再度走低，截止3月初，二手房累計成交額同比下降27%。從目前來看，亦未見三四月的"小陽春"回暖跡象。分析認為，這或將給貝殼接下來的業績帶來一定壓力。此外，新房市場的下行壓力依舊更為嚴重，四季度內即便有政策刺激，貝殼的新房成交額仍同比下降了10%，新房業務營收也下滑了9%到75.7億元。海豚投研指出，全國百強房企今年前2月的累計新房銷售額同比下降了48%，在本就不高的基數下，再度接近腰斬，這對后續新房成交的前景蒙上了濃郁的悲觀氛圍。因此，市場擔憂，盡管貝殼具有一定的抗風險周期能力，但不排除公司后續業績或受樓市拖累而出現下滑。不過，海豚投研亦指出，在新房成交越發艱難的情況下，貝殼客源引流的價值反而越發明顯。當季，盡管新房業績GTV及營收均有不同程度下滑，但實際變現率則同比略微增長了0.1pct。這或許是貝好家的競爭優勢所在，因為貝好家所仰仗的，正是"大量的房產交易、帶看及客戶偏好等信息"。但鑒于當前樓市仍處于冰封期，貝好家的發展前景仍難言樂觀。第二航道成"底氣"？必須指出的是，房地產開發領域仍屬重資產行業，盡管貝好家聲稱并不直接進入開發環節，但要想拿地以及壯大發展，同樣需要持續的、足夠的資金支持。截至2023年末，貝殼所持現金、現金等價物、限制性現金及短期投資總額為601億元（約合85億美元）；全年經營性現金凈流入111.6億元，是經調整凈利潤的1.14倍。盡管如此，貝殼仍需要不斷擴充其收入及盈利增長的來源。所幸是，雖然核心的中介業務前景迷茫，但貝殼寄予厚望的第二航道業務（家裝、家居服務、租賃等業務）正呈現迅猛的增長態勢，有望彌補第一航道可能萎縮的影響。整體來看，貝殼家裝和新興及其他業務2023年全年收入貢獻為24.7%，相比去年提升11.7個百分點。2023年家裝家居的凈收入為109億元，取得74.3%的可比口徑按年增幅。家裝及新興業務成為新的增長引擎，全年收入貢獻為24.7%，按年提升11.7個百分點。2023年四季度，上述業務收入同比增長106.6%，占比提升至32.6%。海豚投研指出，僅四季度，貝殼新業務的貢獻毛利潤已達17億，占整體比重已超1/4。若后續中介業務繼續萎縮，新業務扭虧為盈的進展就是驅動公司整體利潤增長的關鍵。這或許也是貝殼大力進軍新房開發的"底氣"。