解密眾籌買房:美國人如何“空手套白狼”

花別人的錢，買自己的房——眾籌買房，讓很多美國人實(shí)現(xiàn)了購房夢(mèng)想。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》在6月3日發(fā)表的《解密眾籌買房：美國人如何“空手套白狼”（上）》一文中，分析了美國眾籌買房的模式及優(yōu)點(diǎn)，本文則試圖從風(fēng)險(xiǎn)和展望的角度，進(jìn)一步厘清美國人在“空手套白狼”時(shí)面臨的問題。

如何做好風(fēng)控跟其他所有投資一樣，網(wǎng)絡(luò)眾籌買房并非萬無一失，賴賬、壞賬的風(fēng)險(xiǎn)也充斥著整個(gè)融資平臺(tái)，不時(shí)打擊著投資者的信心。

紐約律師胡虎平對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者說，由于房地產(chǎn)眾籌在美國還處于起步階段，尚未經(jīng)過實(shí)踐的考驗(yàn)，投資者中究竟有多少人會(huì)掙錢？掙多少錢？還是虧損？虧損多少？會(huì)不會(huì)碰到賴賬、血本無歸等情況？這些都無人知曉。

但聯(lián)邦法律和未來的州法都對(duì)房地產(chǎn)眾籌進(jìn)行了限定，為投資者撐起了保護(hù)傘。

當(dāng)記者問起，如何控制網(wǎng)絡(luò)眾籌的風(fēng)險(xiǎn)，防止借貸者賴賬時(shí)，PatchofLand首席營銷官埃里科（AdaPiad’Errico）表示：“投資者必須明白，任何投資都有風(fēng)險(xiǎn)。

我們通過固有的機(jī)制來保護(hù)投資者的利益，比如，我們鼓勵(lì)募款者在自己發(fā)起的項(xiàng)目中也投入可觀的資金，既顯示其誠意，又能確保跟投資者共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，榮辱與共。

”Sharestates的創(chuàng)始人及CEO艾倫（AllenShayanfekr）則說，網(wǎng)絡(luò)眾籌確有風(fēng)險(xiǎn)，網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)給出的錯(cuò)誤信息會(huì)誤導(dǎo)投資者，一些網(wǎng)絡(luò)眾籌網(wǎng)站為追求利益最大化，會(huì)接手一些高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目。

針對(duì)這一情況，RealCrowd的創(chuàng)始人及CEO胡珀（AdamHooper）對(duì)記者說，投資者應(yīng)該看一下眾籌網(wǎng)站在交易過程中，收取了多少服務(wù)費(fèi)，并設(shè)法得知這些費(fèi)用是投向了該房產(chǎn)項(xiàng)目，還是被眾籌網(wǎng)站“占為己有”。

另外，投資人在篩選項(xiàng)目時(shí)，了解其是否做過資產(chǎn)抵押也是關(guān)鍵所在。

即便如此，投資者若投資高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目時(shí)，依會(huì)面臨賴賬風(fēng)險(xiǎn)。

胡虎平說，一個(gè)成熟的投資者應(yīng)該對(duì)其面臨的風(fēng)險(xiǎn)有著客觀清醒的認(rèn)識(shí)，在投資時(shí)，謹(jǐn)慎選擇信譽(yù)良好的融資平臺(tái)，事前做足功課，選擇最十拿九穩(wěn)的投資機(jī)會(huì)才是“避險(xiǎn)”良策。

為降低投資風(fēng)險(xiǎn)，多數(shù)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)對(duì)融資團(tuán)隊(duì)的信用程度往往有著嚴(yán)苛的評(píng)估。

不同的網(wǎng)站有著不同的要求，但其目的只有一個(gè)：降低壞賬率。

在維護(hù)自身名譽(yù)的同時(shí)，也保護(hù)投資人的利益。

比如說，籌款人若在Sharestates網(wǎng)站上發(fā)起眾酬，將面臨貸款比率、貸款成本率、修整后價(jià)值、信用記錄、以往項(xiàng)目跟蹤記錄等指標(biāo)要求，并要向網(wǎng)站提供資金及合同證明、房產(chǎn)估值、個(gè)人擔(dān)保和以往法律糾紛相關(guān)文件等。

而籌款人若想轉(zhuǎn)戰(zhàn)RealCrowd撈金也絕非易事：借貸方須至少需要擁有10年的投資經(jīng)驗(yàn)，并管理著至少5000萬美元的資產(chǎn)……艾倫則表示，違約率和賴賬率根據(jù)眾籌的項(xiàng)目類型是產(chǎn)權(quán)型（Equity）還是債務(wù)型（Debt）大為不同。

Sharestates通常做一些法拍屋或一些經(jīng)法院判決的房產(chǎn)，但會(huì)優(yōu)先嘗試那些易主過的房產(chǎn)，期待新的投資人可為房產(chǎn)帶來生機(jī)，降低壞賬風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)然，壞賬發(fā)生時(shí)，投資人也可雇用討債律師進(jìn)行追債，通過法律途徑解決。

但若籌款人已經(jīng)申請(qǐng)破產(chǎn)或壓根無錢可還，在法院作出宣判后，討債律師可對(duì)借款人的資產(chǎn)和銀行賬戶進(jìn)行凍結(jié)。

但整個(gè)過程冗長，執(zhí)行難度大，因此如果真攤上了籌款人卷錢跑路，或是投資失敗，成功追討欠款的概率通常只有20％~30%。

所以，合理的風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)一項(xiàng)成功的投資起著舉足輕重的作用。

一位參與過多項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)眾籌的投資者對(duì)記者說，跟其他投資法則一樣，“永遠(yuǎn)不要把雞蛋放在同一個(gè)籃子中”，他會(huì)將資金進(jìn)行拆分，分散投入到不同的眾籌項(xiàng)目中，每個(gè)項(xiàng)目只放5000美元，并將產(chǎn)權(quán)型和債務(wù)型投資進(jìn)行平均分配。

該投資者表示，平均分配兩種投資，可以實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖，即使掙不了大錢，也不至于血本無歸。

另外，投資前的項(xiàng)目背景調(diào)查也至關(guān)重要。

他表示，在投資某個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目前，他會(huì)對(duì)周圍的房產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格調(diào)研，以確定該房產(chǎn)的收購價(jià)格是否真低于市場(chǎng)估值，日后能否實(shí)現(xiàn)低吸高拋。

除了價(jià)格，房產(chǎn)周圍的環(huán)境也頗為重要，學(xué)區(qū)好壞、犯罪率高低、地理位置是否靠近高速公路等，皆是考量房屋價(jià)值的基本要素。

最后，還要參看籌款者的個(gè)人投資經(jīng)歷，查看其以往投資歷史，判斷其是否“慧眼識(shí)金”。

各平臺(tái)的未來戰(zhàn)略目前，大多數(shù)眾籌網(wǎng)站作為新興事物，都處于萌芽狀態(tài)。

美國健全的金融法律系統(tǒng)，也為其“生根發(fā)芽”提供了優(yōu)質(zhì)的土壤。

胡虎平在接受記者采訪時(shí)說，網(wǎng)絡(luò)眾籌發(fā)起時(shí)，無論是網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、投資機(jī)構(gòu)或是個(gè)人，在集資時(shí)若觸犯了美國相關(guān)的證券法，都將遭到美國證券交易委員會(huì)（SEC）或個(gè)人投資者的起訴。

屆時(shí)，甚至美國司法部都可以介入，對(duì)其提起刑事訴訟。

此外，各色眾籌網(wǎng)站還可購買“欺詐保險(xiǎn)”，打消資者的顧慮。

而網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)為保持各自的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)，除了加大對(duì)籌款方的審查力度外，降低壞賬率、增加投資回報(bào)率等做法，對(duì)吸引投資者也至關(guān)重要。

同時(shí)，各大眾籌網(wǎng)站還積極拓寬業(yè)務(wù)規(guī)模和市場(chǎng)份額，以期吸引更多有實(shí)力的投資人。

胡珀表示，網(wǎng)絡(luò)眾籌是大勢(shì)所趨，在為眾多投資者提供機(jī)會(huì)的同時(shí)也帶來了挑戰(zhàn)，同時(shí)也會(huì)給房產(chǎn)市場(chǎng)帶來影響。

他認(rèn)為，由于是新興產(chǎn)業(yè)，目前市場(chǎng)都以小型網(wǎng)絡(luò)眾籌公司為主，但隨著市場(chǎng)趨于成熟，將來會(huì)有更多的小公司進(jìn)行重組、合并，最終會(huì)出現(xiàn)稱霸一方的大公司。

一些公司會(huì)選擇相對(duì)保守的債務(wù)型項(xiàng)目眾籌，而RealCrowd則會(huì)堅(jiān)守產(chǎn)權(quán)型的投資。

胡珀認(rèn)為，只有擁有了股權(quán)，投資人才在實(shí)際意義上擁有房產(chǎn)。

但RealCrowd不會(huì)染指家庭住宅投資，僅專注于商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)，因?yàn)樵擃I(lǐng)域的投資回報(bào)更為誘人。

艾倫則認(rèn)為，由于眾籌購房的投資屬性，它的發(fā)展壯大，并不會(huì)對(duì)自住型的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。

艾倫說，高凈值的個(gè)人投資者還是Sharestates的主力軍，但公司同時(shí)也致力于發(fā)展機(jī)構(gòu)和家族企業(yè)的投資份額。

Sharestates自去年12月成立以來，純利潤在15萬美元左右。

它通過14個(gè)項(xiàng)目管理著500萬美元的資金，而其第一家機(jī)構(gòu)投資者的委托項(xiàng)目就高達(dá)3000萬美元，Sharestates預(yù)計(jì)，在未來的9~12個(gè)月中，其托管資金預(yù)計(jì)將達(dá)5000萬美元。

PatchofLand的聯(lián)合創(chuàng)始人及CEO賈森（JasonFritton）在接受記者采訪時(shí)說：“我們今年計(jì)劃在保持原有市場(chǎng)份額的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步擴(kuò)大借貸雙方的規(guī)模，并拓寬貸款業(yè)務(wù)。

在不久的將來，我們也將涉足2~3年期的長線貸款，還有大宗商業(yè)貸款和新興建設(shè)貸款。

如今，我們的融資業(yè)務(wù)只提供一種12個(gè)月的定期貸款（fixloan）和轉(zhuǎn)賣貸款（fliploan）。

”“跟原來只跟認(rèn)證過的投資者合作的模式不同，今后，我們還將為更多的散戶投資者提供服務(wù)。

現(xiàn)在我們只專注美國房地產(chǎn)市場(chǎng)，但將來我們也會(huì)考慮將眾籌購房的業(yè)務(wù)延伸至海外市場(chǎng)。

”那么，那些身處美國境外的外國公民，是否也能夠參與到網(wǎng)絡(luò)眾籌中，在美國的房地產(chǎn)投資收益中分一杯羹？埃里科對(duì)此給出了肯定的答復(fù)。

她說：“我們現(xiàn)在只接納愿意投錢放貸的海外投資人，但不接手海外地產(chǎn)的投資項(xiàng)目。

然而，這些投資人必須通過美國法律的認(rèn)證，并通過PatchofLand的‘反洗錢’和‘客戶全面了解’等相關(guān)程序的審批。

”胡珀則表示，他們接受海外投資人的參與，但根據(jù)不同籌款地產(chǎn)公司的要求，具體案例需要具體討論。