香港的房價會跌到何種程度？

據美國《巴倫周刊》報道，很少有哪個房產市場像香港房市那樣搖擺不定。

在香港，房產投資者可以賺取巨額利潤，但投資時機的選擇很困難。

1997年年底至2003年年中，香港房價下跌了76％ 。

而到今年早些時候，香港房價相比2003年已經翻了兩番。

最近幾周，房價開始再次下降。

分析人士認為，它可能還會進一步大幅下降。

但投資者不應簡單逃離：也許用不了多久，地產股又將迎來新的機會。

巴克萊銀行（Barclays）分析師保羅•路易（Paul Louie）表示，在未來兩年，香港的住房價格可能下降至少30％。

目前，香港住房均價約為60萬美元。

他預計，香港房地產行業將出現“同步衰退”，寫字樓價格將至少下降20％，而零售商店和商場價格充其量持平。

美銀美林（Bank of America Merrill Lynch）分析師Raymond Ngai認為，香港房產價格下跌的主要原因是美國國債收益率上升，因為香港貨幣與美元掛鉤。

“香港住宅收益率與10年期美國國債的收益率密切相關。

”Raymond Ngai說。

兩者都是2.8％。

美銀美林預計，美國10年期國債收益率明年將上升至4％。

“假設美國10期國債收益率上升至4％ ，香港住宅收益率也隨之上漲，而租金收入保持不變，那么房價需要至少下跌24%才能讓住房收益率從當前的2.8%上升至4%。

”他說。

盡管按揭利率下降使香港許多居民還貸壓力減少，但它們仍是居民的一筆沉重負擔。

而且，香港的房屋價格與收入比已經大幅飆升。

1997年房價達到峰值時，房價與收入比是13.2左右，2003年跌至5.5。

從    2003年起，房價與收入比已躍升至13.3。

1997年，香港房主需要支付近10%的抵押貸款利率；而現在抵押貸款利率僅略高于2.2%。

因此，貸款利率上升確實將打擊房主。

幾乎論者都認為，只有房價下跌才能抵消貸款利率上升造成的影響。

雖然這聽起來對投資者不利，但它也可能對部分投資者有利。

數年前，房地產類股就已經開始消化房價的下跌。

受全球流動性大舉進入香港的影響，香港房價自2009年末以來已經上漲111%，但新鴻基地產公司(Sun Hung Kai Properties)和新世界發展公司(New World Holdings)等地產股的股價五年來卻幾乎保持不變。

路易認為，不同公司之間的鴻溝將逐漸消失。

美國投資銀行Jefferies＆Co分析師Venant Chiang說，住房價格的下跌能夠為地產股投資者帶來巨大價值。

對某些香港地產股而言，市盈倍數（price/earnings multiples）已經達到“個位數中值（mid-single digits）”。

只要房價不崩潰，任何價格下跌都會對地產股有利。

Chiang認為，目前可以買進長江實業公司和新世界發展公司等地產股。

現在，Chiang把長江實業的目標股價上調了12%至136港元。

長江實業股息收益率為2.8%，只有不到30%的資產涉足香港房產市場。