12月下旬有多家銀行做年終決算，不止是個人按揭貸款，消費貸、經營貸等多類貸款都是暫停放款狀態　　房地產市場的消息一直都是“草木皆兵”。

本月曾有消息稱，已有56家銀行停貸。

不過，從媒體記者近日的調查走訪來看，“56家銀行停貸”的說法并不確切。

　　媒體記者調查了北京地區多家銀行了解到，停貸只是極個別的現象，大部分銀行都正常接受貸款申請，雖然有個別銀行支行將貸款業務轉移到了其他支行，而這屬于銀行內部的業務調整。

另據了解，12月下旬有多家銀行開始做年終決算，在這個時間點，不止是個人按揭貸款，消費貸、經營貸等多類貸款都是暫停放款的狀態，只接受申請和審批，等到元旦過后才開始按照順序放款。

　　“56家銀行停貸”　　表述太模糊　　實際上，“56家銀行停貸”的消息源自某第三方平臺的監測數據。

該平臺數據顯示，2017年11月份，全國首套房貸款平均利率為5.36%，相當于基準利率1.09倍，環比10月份上升1.13個百分點；同比去年11月份首套房貸款平均利率4.44%，上升20.72個百分點。

11月份，在全國35個城市533家銀行中，有86家銀行首套房貸款利率上升，占比16.13%；有388家銀行首套房貸款利率與前一個月持平，占比72.79%。

在該平臺監測的35個城市首套房貸款平均利率中，最低值為廈門4.93%，最高值為鄭州5.77%，北京11月份平均利率為5.27%，比10月份下降了0.01%。

同時，11月份共有56家銀行分（支）行因額度等原因暫停受理首套房貸業務，較上月新增14家。

　　值得注意的是，該消息的統計口徑并不是全口徑，發布數據平臺的統計依據是35個城市的533家銀行的分（支）行，該數量距離全國各家銀行的分（支）行總量還有很大距離。

并且，56家銀行停貸數據并非由銀行證實。

　　以北京地區某股份制銀行為例，在“停貸”名單中，該銀行名列其中。

近日，媒體記者以購房者身份咨詢了該行在北京市海淀區和朝陽區的多家網點了解到，“停貸”并不屬實。

該銀行某支行的個貸經理告訴本報記者：“今年下半年我們銀行一直處于額度緊張的狀態，總行沒有通知停貸，但是我們會提醒貸款人放款比較慢，如果比較著急可以優先考慮放款快的其他銀行。

同時，有個別支行將貸款業務轉移到了其他支行，這屬于銀行內部的業務調整。

”　　某國有大行的工作人員告訴媒體記者，銀行的房貸額度都是每月規劃的，一般年底額度要比年初的少。

今年整體額度本來就比較緊張，年底就更為突出。

　　北京地區某房產中介的店長也對媒體記者表示，12月下旬有多家銀行開始做年終決算，在這個時間點，不止是個人按揭貸款，消費貸、經營貸等多類貸款都是暫停放款的狀態，只接受申請和審批，等到元旦過后才開始按照順序放款。

　　京城首套房貸款利率　　大多上浮5%-10%　　近日，媒體記者走訪調查了北京地區包括工商銀行、建設銀行、北京銀行、交通銀行、民生銀行、浦發銀行、招商銀行、興業銀行、匯豐銀行在內的9家銀行的多個網點。

其中4家銀行的個貸經理表示，首套房貸款利率最低上浮5%；3家銀行表示最低上浮10%；1家銀行表示最低上浮5%，主流是上浮10%；1家銀行表示最低上浮5%，主流上浮15%-20%。

　　其中，有兩家銀行表示額度充足，一般3個-7個工作日批貸，抵押后7個工作日就可放款。

其他幾家銀行均表示放款周期至少在一個月以上。

　　北京市朝陽區某房產中介的經紀人告訴本報記者，目前，首套房貸款利率最低的銀行是某城商行，首套房按照基準利率上浮3%執行，不過，近期經手的客戶多數并沒有選擇這家銀行。

按照這位經紀人的說法，目前多數銀行的首套房貸款利率都在基準利率上浮5%，和上浮3%差距不大，申請貸款的客戶，更看重的是放款時間。

　　值得注意的是，媒體近日走訪調查發現，北京地區多家銀行對于工資流水的要求有些松動。

多家銀行的工作人員表示，對于優質客戶（500強企業員工、事業單位、公務員以及銀行的合作客戶），貸款300萬元以內不再需要工資流水證明。

　　額度緊、放款時間長　　或成常態　　在走訪調查過程中，某國有大行的個貸經理對媒體記者表示：“今年分行積壓了太多審批未放款的房貸，明年房貸額度預計還是很緊張。

審批倒是很快，一般資料準備好3天至7天就能批貸，但放款時間無法確定。

”　　同時，上述個貸經理還表示：“到明年1月份，隨著新一年的貸款配額釋放，貸款額度壓力將得到一定程度緩解。

但是由于排隊客戶太多，放款時間也不好預測。

”　　另一家國有大行的個貸經理告訴媒體記者，銀行在放款的時候，會優先處理批量業務，也就是通過中介遞交的申請，著急的購房者建議通過中介申請按揭貸款。

　　某房產中介的經紀人也告訴本報記者，明年1月份銀行將釋放出新一年的貸款額度，對于已在排隊等候的貸款用戶來說將是利好，但是銀行會先消化已受理業務，放款速度取決于以前積壓貸款申請的多少。

　　經歷了史上最嚴調控后，一季度還異常火爆的北京樓市急速降溫，無論是新房還是二手房，2017年的成交量均大幅下滑。

　　不過，雖然住宅市場遭遇“寒冬”，但北京的土地市場在2017年卻仍保持火熱狀態。

在供地較為充足的背景下，北京2017年的土地成交金額已達2796億元，由于月末還有一宗底價37億元的地塊入市，因此今年北京的土地成交金額也將超過2800億元，同比增幅超過220%，創下了新的歷史紀錄。

　　對此，有業內人士指出，隨著北京土地供應的增加，未來幾年入市的住宅數量將得到一定保證，從而進一步平抑房價。

　　此外，值得注意的是，龍頭房企在北京區域的銷售額繼續保持增長，且市場集中度也大幅提升。

例如今年的北京銷售冠軍萬科，全年銷售金額預計在310億元上下，占據了超過10%的市場份額。

“北京是國內最成熟的市場之一，在這里做地產開發的門檻越來越高，龍頭房企的綜合優勢也最明顯。

未來隨著行業兼并重組的加速，全國樓市的市場集中度也將趨近于北京市場。

”有業內人士稱。

　　新房二手房交易量雙降　　根據中原地產研究中心統計的數據顯示，截至12月24日，在今年僅剩7天的情況下，北京新建商品房合計簽約量僅26253套，預計全年在2.65萬套左右，創下北京樓市自統計網簽數據以來的歷史最低值，且同比下調45%。

　　中國指數研究院的數據也顯示，2017年預計北京市商品房將實現成交金額2760億元（含自住型商品房）。

相較2016年近5000億元的總成交水平，2017年的市場縮水近一半，甚至比2015年也要下降21%。

　　而占市場成交比重最大的二手房，情況則更為慘淡。

“2017年北京二手房住宅的成交量大約在13.4萬套，相比2016年的27萬套暴跌了51%，這一成交量也是2015年來的新低。

而如果只看4月份往后的成交量（開始受到調控新政影響），那么同期的數據甚至低于樓市最低谷的2014年。

因此，可以預計的是，2018年北京二手房市場成交量將繼續低迷。

”中原地產首席分析師張大偉指出。

　　同時，從上述數據也可以看出，北京二手房的年成交量已是新房年成交量的5倍以上。

而業內普遍認為，這一趨勢未來還將加劇，存量市場的地位也將越來越重要。

　　在成交量大幅下滑的同時，北京的房價也開始走弱。

根據國家統計局最新公布的數據，11月份北京新建商品住宅同比下滑0.3%；二手房價格同比下降0.9%，環比則下降0.5%，降幅位列70大中城市之首。

　　值得注意的是，即便是以往價格最為堅挺的學區房，也沒能避開這一輪價格調控，年末主城區部分學區房的價格較3月份的最高點已跌去20%，非學區房的降幅則更大。

　　而造成北京樓市量價齊跌的最主要原因，便是3月份及此后出臺的一系列樓市調控措施。

由于上述政策立即生效，并未留下任何緩沖期，效果也是立竿見影，對市場產生了巨大的影響。

“一季度北京樓市成交的主力是改善型需求，這些換房族的第一套房子大多都有貸款，因此即便現賣后買也被認定是二套，不少人的首付因此大幅提升，不得不放棄了換房計劃。

”有中介門店負責人表示。

　　而到4月初，北京相關部門在18天內已密集出臺10個房地產調控措施，包括非京籍購房需連繳個稅60個月、商辦項目不得作為居住使用等。

在這套威力巨大的“組合拳”面前，一季度以來北京高燒不退的樓市迅速降溫。

　　“北京今年內已發布了近50次各類調控措施，密集程度可謂史無前例。

同時，今后五年北京還將完成25萬套共有產權住房供地，通過加快房源供應，提升建設品質，公平合理分配，可進一步穩定社會預期，抑制投資投機性購房需求，促進住房回歸居住屬性，有效推動北京房地產市場平穩健康運行”。

張大偉稱。

　　土地成交金額創新高　　實際上，北京除了計劃在未來5年完成25萬套共有產權住房的供地，今年的整體供地量也較去年大幅提升。

　　根據中原地產統計，截至12月21日，北京供應住宅用地76宗，規劃建筑面積1049.99萬平方米，同比上漲318%，創最近4年新高。

同期，北京實際成交宅地70宗，規劃建筑面積951.9萬平方米，同樣為最近4年來新高。

　　而在12月21日北七家地塊以64.8億元成交后，北京年內土地市場的成交金額已達到2796億元。

加上隨后幾天將要拍賣一宗地塊（低價37億元），北京土地市場全年的成交額將超過2832億元。

這一金額不但超過了2015年的2217億元，較2016年更是增長了超過220%。

　　“隨著樓市調控的持續，開發商的資金壓力也越來越大，雖然全年土地市場成交總金額刷新了紀錄，但土地價格在年末明顯的從高位回落。

地溢價率明顯下調，北京宅地全年的溢價率是26%，而11月份以來北京土地住宅溢價率已跌到了8%，除了石景山一宗地塊溢價率達19%意外，其他地塊的溢價率都接近于零。

”張大偉稱。

　　市場人士也預計，除了部分優質地塊外，北京2018年的土地市場很難再現2017年上半年的熱度，而這也有助于降低市場對于房價上漲的預期。

　　12月25日，多家房地產研究機構的最新數據表明，截至12月中旬，北京新房和二手房成交量依舊低迷。

偉業我愛我家市場研究院總監孔丹據記者表示，從統計數據看，北京二手房市場價格整體回調10%以上，超過8成二手房房源出現降價。

　　記者調查發現，學區房價格出現一定程度跌幅。

　　學區房價回調幅度不一據記者調查發現，長椿街地鐵附近學區房均價維持在14萬元/平方米左右據記者表示，最高時達到16萬元/平方米，目前回調了2萬元/平方米左右，回調幅度不算大。

　　記者在西城區宏廟學區調查了解到，豐匯園目前成交均價約17萬元/平方米。

有業主表示，目前房價跌至去年10月份的水平。

同樣屬于宏廟學區房的宏英園，80平米兩居室中介報價1500萬元，并表示實際簽約價可談。

　　值得注意的是，北三環學區房已出現低于6萬元/平方米的價格。

位于北三環附近的一套150平方米的三居室學區房報價為900萬元。

據中介介紹，總價高、單價低的房子，存在近50萬元的討價空間。

而知春路、海淀黃莊、中關村附近的學區房，成交均價約在11萬元/平方米左右，相比最高點回調20%以上。

　　相比之下，六環外房價較為堅挺。

較新的小區每平方米均價維持在4萬-4.5萬元之間。

以昌平區龍山華府為例，二手房均價約4.4萬元/平方米。

年代較為久的小區報價在3.7萬元/平方米以上。

對于距離市中心更遠的亦莊地區，二手房均價維持在4.5萬元/平方米。

　　以亦莊經濟技術開發區的林肯公園為例，目前二手房均價達6.5萬元/平方米。

一位居住在林肯公園的業主據記者表示，亦莊的房子普遍比較新。

經歷了2016年底的房價上漲，這里的房子每平方米普遍上漲2萬元以上。

新樓盤的二手房比較搶手，房源少。

　　偉業我愛我家市場研究院總監孔丹據記者表示，老舊差學區房領跌，不少老學區房價格跌回到去年三季度。

但有少數二手房價出現上漲，主要以次新房為主，且配套設施先進、交通方便。

　　業主心態出現變化　　位于北三環的一套70平方米的學區房報價吸引了中國證券報記者的注意。

該學區房于2017年7月份在中介銷售平臺掛網，最初報價為660萬元，在下調至600萬元、再上調至630萬元后，便一路下調。

截至10月份，報價調至580萬元。

目前業主報價為520萬元，并備注價格還可以談。

據記者解釋稱，“最初業主報價660萬元。

但我們結合大環境和成交價，建議業主如果想盡快出手應下調價格。

調至600萬元后，看房人增多，業主心態出現了變化，強烈要求上調到630萬元，看房人自然就少了。

由于一直沒有合適買主，業主著急出手，于是心理預期一路下調。

如果全款買價格還可以再低。

”　　記者隨中介前往看這套房子。

該業主表示，想賣了房子跟兒子去杭州住。

杭州的房子一天一個價，早就過了5萬元/平方米。

這套房子賣不掉，杭州的房子就買不了。

該業主透露，如果將房子出租，租金在6500元-7000元/月。

　　易居研究院研究總監嚴躍進據記者表示，北京樓市降溫，二手房價格下跌，這是多個調控政策的綜合效應。

而交易價格低迷，反過來使得很多房東脫手時猶猶豫豫，錯過轉手機會。

臨近年底，發現真正的買家其實并不多，只能不斷下調價格。

不過，很多看似價格不斷調低的二手房，其實相比去年還是明顯上升，無非就是獲利空間收窄。

不管怎樣，價格下調說明二手房房東對未來價格走勢出現動搖。

隨著一線城市房價出現回落，預計會有不少城市將跟進。

　　實行差別化調控　　在日前召開的全國住房城鄉建設工作會議上，住建部部長王蒙徽提出，2018年要抓好房地產市場分類調控，針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。

庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作。

　　從北京二手房市場看，據偉業我愛我家市場研究院數據統計，2017年12月上中旬，全市二手住宅網簽共5769套，與11月中上旬相比增加9.8%，相比2016年12月中上旬下降45.6%。

截至12月20日，全市今年二手住宅共網簽131761套，較2016年同期下降50.3%。

據記者表示，總體看，北京二手房價格從2016年初開始上漲，到3月30日加速上漲，直到9月30日的調控前一直沒有回頭。

9月30日以來，市場開始下跌。

不過，2017年3月，市場開始爆發，不到一個月時間普遍上漲20%，很多學區房價格上漲40%-50%；之后便進入下行通道。

　　目前二手房市場主要有兩類人群，一類是首次置業買房者。

這些購房者在下行市場可選擇范圍較大。

還有一類是換房者，由于上一套房購買時間通常較久，在大幅獲利的前提下，需要忍痛讓出一部分利。

　　對于2018年的市場情況，孔丹預計，月均交易量將比2017年11月、12月份要高，主要在于需求的合理釋放。

通常而言，新政發布后，市場會有一個季度以上的觀望期。

預計明年北京二手房市場整體穩中有降，但降幅逐漸縮小。

交易量則慢慢釋放。