央行發布房貸新政，會否刺激樓市回暖？

編者按：本文來自鈦媒體，作者石萬佳；近日，央行發布公告稱，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成，加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求，體現貸款風險狀況，合同期限內固定不變。

其中，首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。

8月20日，新LPR首次報價顯示，1年期LPR為4.25%，較貸款基準利率低10BP，五年期以上LPR為4.85%。

央行相關負責人在答記者問時表示，利率調整后與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當，與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。

公告發布后次日，人民銀行行長、國務院金融穩定發展委員會辦公室主任易綱便主持24家主要金融機構貸款市場報價利率（LPR）工作會議，研究部署改革完善LPR形成機制工作。

人民銀行副行長潘功勝、劉國強出席會議。

會議指出，這次改革完善LPR形成機制，是深化利率市場化改革的重要一步。

要提高LPR的市場化程度，發揮好LPR對貸款利率的引導作用，增強利率傳導效率，以改革的辦法推動降低企業融資成本。

改革完善LPR形成機制，有利于提升金融機構的自主定價能力和綜合競爭力，促進金融業穩健經營和可持續發展，推動形成金融和實體經濟的良性循環。

金融機構要把LPR報價和推廣運用的各項工作做實做細，切實提高報價質量，把LPR用好用到位。

易綱行長在總結中強調，金融部門要提高政治站位，要做好改革完善LPR形成機制各項工作，報價行要健全報價機制，確保報價的科學性和真實性，各金融機構要抓緊推動LPR運用，盡快實現新發放貸款主要參考LPR定價，堅決打破貸款利率隱性下限，推動貸款實際利率進一步下降。

昨日，全國人民代表大會常務委員會還修改了《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》，對土地交易進行全方位管控。

“有一點是肯定的，房貸的利率不下降。

”中國人民銀行副行長劉國強表示，新的LPR形成機制并不會使房貸利率下降。

他還稱，要堅決貫徹落實7月30日中央政治局會議的要求，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，確保差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率基本穩定。

 而市場則普遍認為，對實際利率的影響并不能單純地說是升高還是下降。

“此次央行的政策，本質上不是說要調高或調低利率，而是說未來購房者去辦理房貸的時候，原先是按照央行發布的基準利率來決定按揭貸款的利率和利息的，但現在其瞄準的是5年期LPR這個新的基礎利率。

這個利率是包括中農工建等銀行以及其他銀行內部形成的，更帶有商業屬性，也是隨時可以調整的。

而央行的基準利率是不會輕易調整的，因為一調整容易被認為是加息或降息了，至少現在全球降息下中國人民銀行并沒有出臺降息政策。

所以從這個角度看，未來房貸的計算方面，或呈現因人而異、因額度而異、因市場而異的現象。

” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出。

他進一步解釋稱，對于購房者比較關心的一個問題，即買了一套房后，其貸款利率是否會上調的問題，首先應該看到，這個五年期的LPR利率是有時候會上調，有時候會下調，所以本身也使得最終購房者辦理的房貸利率也會上調或下調；其次客觀來說，從近期的房地產貸款政策看，以收緊為導向，那么這可以理解為基于“LPR基礎利率+基點”后形成的利率是會有所上調的，即過去是根據“央行基準利率+基點”來計算利率的，而現在是“LPR基礎利率+基點”，政策中也說了，根據因城施策的原則，相關銀行應該主動調整這個基點，且不能低于央行的規定。

但如果后續銀行資金比較寬裕，類似LPR基礎利率也有下調的可能，那么最終算出來的房貸利率也有可能是下調的。

 交行金研中心首席金融分析師鄂永健分析稱：“有兩方面重點，一是新機制下新發放個人住房貸款利率，無論是首套還是二套，都和之前基本不變，二是人行各地分支行會結合各地情況，規定加點下限。

因此，新的個人住房貸款利率得以保持穩定，既不下降，也不會明顯增加利息負擔。

該舉措有利于在推動企業貸款利率下降的同時，避免房地產市場過熱，充分體現了不以刺激房地產為短期刺激手段的意圖。

”