學李嘉誠的地產變現哲學

李嘉誠旗下“長和系”的地產“套現”哲學王肖邦[ 這種將商業物業作為買賣套利的工具，而非長期持有獲取持續租金，正是李嘉誠一貫的投資策略]亞洲首富李嘉誠的一舉一動，都是市場竭力解讀的對象。

今年8月以來，李嘉誠旗下“長和系”，先后售出兩處位于內地的商業物業——廣州西城都薈廣場及上海東方匯經中心，被業內視為具有指標意義的事件。

本周，亞洲首富再有新的“套現”舉動。

新加坡上市公司泓富資產（ARA Assert Management）于周一公布，其兩大股東——長江實業[2.00%]（00001.HK）及創辦人John Lim，以2.38億美元的代價，出售20.1%泓富資產的權益予新加坡財團Strait Trading Company。

此前，長江實業持有泓富資產管理13.37%的權益，交易完成后，持股比例則將降至7.84%。

通過減持，長江實業預計可套現約5.53億港元。

雖然與出售廣州西城都薈廣場及上海東方匯經中心相比，減持泓富資產所涉及的金額并不引人注目，但減持時機仍然可堪玩味。

泓富資產目前管理著多個房產信托基金以及私人基金，項目分布于亞洲各地，其中就包括多個位于內地的商業物業。

就在去年，泓富資產還曾試圖推出以內地三項商業物業為初始資產包的Dynasty REIT上市，只是最終時刻以市況不佳原因暫停了IPO。

如果將李嘉誠近期的一系列套現舉動，與“長和系”去年至今甚少現身內地土地市場的事實相聯系，外界即使無法完全勾勒出李嘉誠家族對于內地商業地產市場的完整看法，至少已清楚感受到某種暗示。

“精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業，這是一個信號，小心了！”萬科董事會主席王石此前在微博上寫道。

李嘉誠“套現”軌跡李嘉誠今年第一次拋售內地商業物業發生在8月。

長江實業與和記黃埔[2.42%]（00013.HK）宣布將各自持有的廣州西城都薈廣場50%股權轉讓于獨立第三方，總交易金額達到30.3億港元，10月，和記黃埔又再次公告稱，其與長江實業各持50%權益的上海東方匯經中心已鎖定買家，并將以89.5億港元出售。

兩宗商業物業出售，“長和系”預計總計套現達到120億港元之巨，這無法不引起市場的震動。

“投資商業物業，常見的做法，一是散租散售，但這種模式占用資金多，回報周期長，二是整體出售或分拆上市，可以快速回籠資金。

李嘉誠一向追求資金的流轉率，因此較青睞后一種選擇。

”國泰君安國際[1.88%]分析師宋然稱。

資料顯示，廣州西城都薈廣場所在地塊為上世紀90年代和記黃埔與長江實業聯手拿下，但直至2005年項目才動工開建，并于2012年年底正式營業。

而上海東方匯經中心，則是長江實業與和記黃埔于2006年10月以8.32億元的總價從富都世界發展有限公司手中購得。

“拿地時間的久遠，意味著土地成本的低廉，也意味可觀的盈利。

”宋然說。

根據公告內容，出售廣州西城都薈廣場將為和黃系帶來接近10億港元的收益，而出售上海東方匯經中心100%股權的獲利更是接近37億港元。

這種將商業物業作為買賣套利的工具，而非長期持有獲取持續租金，正是李嘉誠一貫的投資策略。

2008年5月，李嘉誠旗下香港上市公司和記港陸[0.00%]（00715.HK）便曾以44.38億元出售其位于上海長樂路的世紀商貿廣場寫字樓物業。

事實上，除了通過私人市場的整體出售以外，李嘉誠還在匯賢產業信托[0.26%]（87001.HK）上市個案中，展現出另一種更加成熟的商業物業套現手法。

2011年，“長和系”分拆北京東方廣場，推出匯賢產業信托，IPO集資104.8億元人民幣。

由于匯賢產業信托上市全賣舊股，長江實業與和記黃埔分別持股33.4%及17.9%，共套現53.8億元人民幣。

上市之后，匯賢產業信托還以9.8億元人民幣，從長江實業收購了后者持有99%權益的沈陽麗都項目，從而幫助長江實業從這一項目中部分退出。

然而，令投資者略感失望的是，匯賢產業信托上市后的表現乏善可陳。

今年上半年，匯賢產業信托宣布年度化分派收益率放緩至6.16%，低于去年同期的6.45%年度化分派收益率。

雖然對基金持份者而言，這不是好消息，但這從一個側面卻證明了，“長和系”當初分拆北京商業項目上市，以及后續注入沈陽項目決定的高明。

“地產板塊在整個‘長和系’的比重如今有所下降，反映出李嘉誠正在將資金投向回報率更高的領域。

”宋然表示，“目前內地土地以及資產價格高企，壓低了投資回報率，這從去年以來‘長和系’甚少在內地獲取新項目可以看出。

”在恰當時機抓住套現的機會，是李嘉誠一貫的投資策略。

落袋為安相比李嘉誠在這一系列商業物業拋售動作中所展現出的成熟“套現”手法，也許外界更加關心的是，這位亞洲首富對如今內地商業地產市場的真實看法。

就在本周一泓富資產管理宣布長江實業減持消息的當天，李嘉誠次子李澤楷控制下的盈大地產[18.39%]（00432.HK）也發出公告，稱正在考慮出售其位于北京的商業物業——盈科中心。

父子雙雙有意整售內地商業物業，為最近一系列的“撤退”風波，增加了額外的戲劇性。

“李嘉誠出售商業項目，或許代表他對內地市場的一種看法。

”萊坊中國區董事楊松此前在接受《第一財經日報》記者采訪時表示。

“未來幾年，上海商業地產市場將迎來高供應局面，這會給市場帶來一定的壓力，可能是選擇此時出售的一種考慮。

”楊松稱。

根據萊坊近日發布的一份報告，截至2013年上半年，上海超甲級和甲級寫字樓存量達到620萬平方米。

其中，浦東小陸家嘴[-3.05% 資金 研報]所占比重最大，達到26%。

而未來數年，隨著虹橋、后世博區域以及徐匯濱江爭相打造新興商務區，上海寫字樓新增供應還將大大增加。

此次“長和系”出售的上海匯經中心，恰好位于浦東小陸家嘴區域。

而在北京，甲級寫字樓租金水平也自2010至2012年三年間大幅攀升后，于去年三季度開始出現增長放緩的趨勢，并于今年二季度出現了三年來的首次下跌。

據高緯環球的統計數據，今年第三季度，北京甲級寫字樓市場租金水平繼續出現下調，平均有效凈租金季度環比下降0.6%，其中CBD商圈租金降幅達到約2%。

“核心區寫字樓租金下降的原因，一是因為最近到了租戶換租的周期節點，二是因為企業選址入駐，呈現出‘去中心化’態勢，三是未來寫字樓供應激增。

”RET睿意德策略顧問部助理董事李靜雅表示。

萊坊的研究報告顯示，2010年至2012年，北京甲級寫字樓新增供應平均為每年30萬平方米；2013年至2015年，核心區域的甲級寫字樓預計年均新增供應達到50萬平方米；而2016年以后三年，隨著CBD核心區的陸續建成，預計三年可提供250萬平方米。

“隨著北京核心區寫字樓供應量的增加，盈科中心寫字樓部分面臨的運營以及租金的競爭壓力也在增加，而盈科中心商業部分也正受到來自三里屯太古里的挑戰。

”李靜雅表示。

“在這樣的背景下，不光李嘉誠家族，市場上其他有意出售而非持有寫字樓以及商業物業的大型開發商也在增加。

”李靜雅稱。

“當然，長遠來看，上海、北京寫字樓市場仍然具有很大的潛力，只是短期內的供應，帶來了競爭壓力，所以不同的企業會做出不同的投資選擇。

”另一位地產顧問表示。

此次，從“長和系”手中接盤東方匯經中心項目的買家為光大控股與另一國有背景的金融租賃公司。

“買家接盤的可能原因，一方面是對后市持樂觀看法，另一方面是基于不同的投資風格，接盤者會更加追求長期、穩定的回報。

”宋然表示。

然而，對李嘉誠而言，落袋為安，可能是他此刻更愿意作出的決定。