北京學區房價格還能瘋漲多久?

學區房是什么意思?學區房，一個特別的名詞。

從某種意義上講，學區房是房地產市場的衍生品，同樣也是現行教育體制下的一個獨特的現象，隨著這回競爭的日益激烈，家長為使孩子不輸在教育的起跑線上，不惜花費重金購置一切屬于教育質量好的小學學區的房產。

另外，一些重點中學附近的房產也會收到學生家長的青睞，在學校附近購買房產居住，將有利于家長管理孩子的生活和學習，孩子也可以提高學習的效率。

2013年5月北京部分學區房出現均價10萬的天價。

　　北京實驗二小8平米的平房學區房竟標價200萬，合25萬/平米!這是世界中心還是宇宙中心?實驗二的小升初重點率很大一部分是因非富即貴的家庭因素!　　北京學區房包括北京在內，中國城市在小學入學政策上，都采取的是就近免試入學，因此，對于哪條街道哪一棟樓房里的孩子可以進哪一所學校，都有明確的劃分。

而重點小學劃片內的房子，便成了二手房市場上熱炒的一個概念。

　　家長買學區房純粹是為了讓孩子獲得進入重點學校的資格，房子大小無所謂，環境差點也能接受。

一旦孩子畢業之后，他們就會把房子賣掉。

買學區房的客戶大多都是這種想法。

這種心理也早就了學區房價格持續的、溫和的上揚，至少在幾年后孩子畢業了還能保值。

 　　學區房半年均價從4.7萬漲至6萬 　　在學區房的代表小區華清嘉園，記者了解到目前均價在5.8萬-6.5萬左右。

記者看了一套116平方米的三居室，位于10樓，總價700萬，每平方米約60345元。

而另一套53平方米的一居，房東報價390萬，單價已經到了7.3萬/平方米左右。

　　這一小區和啟明雙語幼兒園、中關村二小分校近在咫尺，也正是因為這一原因，在今年3月，這里一套小戶型學區房報價10萬/平方米，引起社會關注，被貼上了“宇宙中心”的房產。

　　據從周邊房地產中介了解到，從2012年3月份開始，華清嘉園的價格一路上揚，幾乎沒有回調的時候。

去年12月底，這里的均價還在4.7萬/平方米徘徊，到現在已經到了6萬了。

而周邊同類型、非學區房的房產在4.5萬/平方米左右，兩者差距明顯。

 　　北京的學區房現狀 　　2013年4個月，北京的學區房竟然每個月上漲1500元左右。

像這種現象并非北京市所獨有，在南京，學區房價格三倍還多。

為了孩子能上一個好小學，家長們不惜自己作出犧牲，要么放棄大房子選擇小房子，放棄新房子選擇舊房子;要么寧可自己上班繞遠路，也要孩子上學方便。

但是，即使上百萬的付出，家長們可能最后也難以如愿以償地把孩子送進希望中的學校。

　　北京市海淀區四環內的兩棟樓房，兩者相距20多米。

雖然外墻粉刷顏色和新舊程度看似不同，但兩棟樓房都建于1988年，建筑風格和樓層結構也完全相同。

兩樓之間僅僅隔著一道鐵柵欄和樹木。

但是，作為二手房，在交易市場上，相距只有20多米的這兩棟樓房，它們的價格卻有著天壤之別。

　　某房地產經紀公司業務員康靈霄：“ 你比如說對面這個小區吧，東南小區927號樓，它的價格單價是兩萬五到兩萬六，然后對面這個小區，就是大泥灣小區這個房子呢，這個價格呢大概市場價是一萬五到一萬六”。

　　建設年代、建筑結構和地理位置幾乎沒有差異，為何中關村927號樓的二手房價格要比大泥灣2號樓的價格每平米高出9000到1萬元呢?因為這個小區這個樓它是學區房。

”那么，什么是學區房?為什么學區房與非學區房相比，價格高出那么多呢? 如果一位客戶買了學區房，他的孩子就可以上重點小學;如果買了非學區房，他的孩子只能上一般的學校。

那么，究竟什么是學區房呢?　　就是說由教育部門或者由學校規定的招收的這種招生啊，或者入學的指定的一個地域劃分的范圍。

在這個范圍里邊學生可以通過享受義務教育，免試就近入學，這么一個范圍，所以我們把這種范圍里面的那些物業、房產，我們叫做學區房。

那么這些學校，主要是重點小學，還包括一部分重點中學”。

　　據了解，包括北京市在內，中國城市在小學入學政策上，都采取的是就近免試入學，因此，對于哪條街道哪一棟樓房里的孩子可以進哪一所學校，都有明確的劃分。

而重點小學劃片內的房子，便成了二手房市場上熱炒的一個概念。

5月，在北京市已經形成了幾個頗具規模的學區房熱點板塊。

其實最典型的、最集中的有這么幾個板塊：首當其沖的就是中關村這個地區，中關村、學院路，包括萬柳這一大片，里邊呢其實相對來說，學校、小學，重點小學、重點中學相對都非常集中。

另幾個呢，其實相對中關村來說稍微差一些，但是也是一個比較重要的一個學區板塊。

比如說東城東四地帶，西城比較有名的比如說四中、八中，這都是全國全市非常有名的一個重點學校，另一個板塊就是朝陽板塊。

　　就整體而言，在二手房市場上，北京市的學區房比非學區房價格平均能高出多少呢? 差距在幾千塊錢。

估計一下，基本上也差三千左右，至少得差到三千元/平米。

 　　學區房未來走勢 　　今年3月，北京實施更為嚴格的調控政策。

據了解，調控政策對學區房的漲價勢頭影響很小。

2013年新政后，研究機構監測了50多個重點學區房價格發現，4-5月成交均價較新政前(1-3月)上漲了2.3%。

而這一期間，全市平均房價是小幅回落的走勢。

　　多位業內人士就此表示，雖然新政之后需求大幅回落，一些高稅費的業主出現降價情況。

但就重點學區房價格走勢來看，由于學區名額依舊屬于稀缺資源，因此心理預期仍然較高，即使購房者稅費增加，業主也不愿大幅讓價。

　　“從今年初至現在來看，25-29歲年齡段占比也逐漸增加，隨著這部分人群子女進入入學年齡段，未來學區房需求量還會持續增長。

”學院路石油附中、石油附小等學校所在地二里莊區域一家中介的經紀人說。

而也正是如此，幾乎所有購房人和經紀人均認為，依賴于優質教學資源的核心區學區房，依然會保持稀缺地位，價格也會保持持續上漲的趨勢。

  　　學區房認識誤區 　　學區房認識誤區一:　　周邊有學校就是學區房　　很多購房者對學區房都有這樣一個認識誤區:只要房子周邊有學校,就意味著是學區房,只要有學校上就是學區房,只要買了學校附近的房子就一定能上學。

學區房的價值在于所屬的學區,在于其周邊的教育資源,煙臺很多名校周邊有多個樓盤開發建設,這些項目會多多少少沾名校的光,成為購房者眼中的“學區房”,但是這并不意味著買了名校周邊的房子,就享有名校就讀的權利,學區的劃分原則是教育部門根據當年區域內適齡學生的數量合理分配教育資源。

　　學區房認識誤區二:　　學區開發商說了算　　很多人可能認為每年學區劃分范圍變化不大。

比如購房者看好某項目周邊完善的教育配套,但是按照當年學區劃分,其不屬于學區房,而且項目是期房,要等一到兩年后才可交房,這時置業顧問會做出“預測”:等到一年或兩年交房后,距離項目僅一公里的某重點中學極有可能被劃進學區。

但是,學區是否變動,會如何變動都不是開發商所能預測的,如果區域內當年入學的學生數量超過區域內教育資源承受范圍,學區就會進行相應調整。

因此,對于購買期房的人來說,買的是不是學區房還存在一定變數的。

 　　購買學區房最重要的四個因素 　　首先，要甄別學區房是否在劃片之列。

一般來說，每年的招生簡章中都有明確的劃片公示。

2013年的各個學校招生簡章還沒公布，可以參照去年的相關政策，查看是否包含在劃片之內。

需要注意的是，在同一個區域內，隔著一條街道，可能就劃分在不同的小學。

比如，萬柳區僅一街之隔的康橋水郡小區與陽春光華小區，分別屬于中關村三小與萬泉小學。

同時，同一小區不同的樓棟，分屬的學校也可能會不一樣。

如，中關村二小的片區中，中關村北區甲6與華清嘉園的21與22號樓就不在片區內。

另一方面，也可以去房屋所在區域的教委和學校、居委會等機構查詢。

　　其次，弄清重點學校招生政策。

要想順利入學，家長要仔細了解個別重點學校的特殊政策。

一是，個別小區對房本的取得時間或者落戶時間有要求。

如中關村一小與中關村三小，規定落戶在3年以上才有入學資格。

二是，不同的校部可能政策也不盡相同，如，中關村二小的科源校部則也有3年的落戶時間限制，而華清嘉園校部則沒有此限制。

三是，個別名校規定一個房子只能有一次入學名額，如萬柳的人大附小。

　　第三，解決好房子的“戶口”問題。

戶口問題也是購買學區房的一個關鍵點。

多數學校明確規定，一戶只接受一名義務教育適齡兒童。

且對父母的戶口有要求，如史家小學、中關村一小、二小、三小，人大附小等均要求適齡兒童及父母均具有招生片內正式戶口。

因此，一定要先問清楚業主，為謹慎起見，還可與業主商量一起拿著房產證到轄區派出所查詢是否有適齡兒童已經占用名額。

此外，也可以在合同中約定。

　　第四，還需要把握好落戶時間。

從看房開始算起，簽約——貸款——過戶，都需要一定的時間長度。

目前來看公積金貸款從選房到過戶再到落戶約需要50天左右時間，商業貸款需要30-40天左右，全款則需要不足半個月時間。

因此，一定要保證在學校招生登記前辦理完落戶手續，保證孩子能按時入學。

 　　不必盲目跟風“傍名校” 　　盡管父母望子成龍、望女成鳳心切,都不想讓孩子輸在人生的起跑線上,希望盡自己最大努力給孩子提供最好的教育,但是在學區房置業方面還是要三思而后行,不必盲目跟風。

　　首先,衡量自身經濟實力,量力而行,隨著學區房越來越熱,學區房可能被熱炒,價格也會有一定程度的虛高,所以置業還是要謹慎出手;第二,要綜合考量不同學校的育人環境和教育水平,不要盲目迷信“名校效應”,不必一門心思“傍名校”,其實學校的教學條件和教學水平是動態變化的,相對普通的學校也可能由默默無聞變成質量提高較快的名校,名校也可能裹足不前,逐步掉隊,所以購房前要綜合考量多種因素,而不要只看名氣;第三,選擇適合孩子發展的學校,每所學校都有各自的辦學特色,家長更應該綜合考慮孩子的特長,結合學校的辦學特色,選擇適合孩子的學校。

 　　環境決定論 　　約翰·華生(Watson,John Broadus ，1878年1月9日—1958年9月25日)美國心理學家，行為主義心理學的創始人，廣告大師。

　　約翰·華生說：請給我十幾個健康而沒有缺陷的嬰兒，讓我在我的特殊世界中教養，那么我可以擔保，在這十幾個嬰兒之中，我隨便拿出一個來，都可以訓練他成為任何一種專家--無論他的能力、嗜好、趨向、才能、職業及種族是怎樣的，我都能夠訓練他成為一個醫生，或一個律師，或一個藝術家，或一個商界首領，或者甚至也可以訓練他成為一個乞丐或竊賊。

這段話一直被人們公認為環境決定論的經典表述。

　　環境決定論否定人的生物遺傳素質在兒童發展中所起的作用，確信在兒童發展過程過，其后天的生活經歷和環境影響在起決定的作用，因而環境決定論又被稱之為養育論.環境決定論關注兒童成長的環境調教，后天教養內容和教育方法以及這些環境因素在兒童成長與發展中的重要影響作用。