11月14日晚間，深圳、武漢限購(gòu)新政相繼公布。

從歷史的維度來(lái)看，在周期性的“限購(gòu)”和“解除限購(gòu)”、收緊和放松政策之下，調(diào)控房?jī)r(jià)的初衷往往并沒(méi)有真正實(shí)現(xiàn)，樓市所需呼吁的更是一種長(zhǎng)效機(jī)制的探索。

　　重點(diǎn)城市的樓市調(diào)控政策在繼續(xù)加碼。

　　11月14日晚間，深圳、武漢新政先后曝光，其中，深圳提高了公積金貸款的首付比例，武漢則進(jìn)一步收緊了本地和非本地戶籍的購(gòu)房數(shù)量上限。

同一日，南京提出4項(xiàng)措施以落實(shí)調(diào)控新規(guī)，西安也提出嚴(yán)查開(kāi)發(fā)商9種行為。

　　在“一城一策”的調(diào)控背景下，有分析人士指出，這或許會(huì)形成一定的示范效應(yīng)，不排除前期房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的一線和熱點(diǎn)二線城市繼續(xù)跟進(jìn)。

　　而另一方面，從歷史的維度來(lái)看，在周期性的“限購(gòu)”和“解除限購(gòu)”、收緊和放松政策之下，調(diào)控房?jī)r(jià)的初衷往往并沒(méi)有真正實(shí)現(xiàn)，樓市所需呼吁的更是一種長(zhǎng)效機(jī)制的探索。

　　多城收緊限購(gòu)限貸　　自9月30日北京發(fā)布“京八條”，已有20多個(gè)城市密集出臺(tái)了調(diào)控措施。

而僅僅一個(gè)月后，深圳、武漢等地再度出臺(tái)新規(guī)。

　　根據(jù)11月15日深圳住房公積金管理委員會(huì)下發(fā)的通知，住房公積金繳存職工家庭名下在深無(wú)房、購(gòu)買(mǎi)首套住房的，公積金貸款首付款比例最低為30%;使用公積金購(gòu)買(mǎi)第二套房的，首付款比例不低于70%。

　　而按照2015年4月開(kāi)始執(zhí)行的政策，對(duì)購(gòu)買(mǎi)深圳首套住房的家庭，以套型建筑面積是否低于90平方米為界，分別執(zhí)行公積金貸款首付款20%和30%的比例;對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付比例不低于60%。

　　武漢則在10月的政策基礎(chǔ)上繼續(xù)加大了限購(gòu)力度，并相應(yīng)提高了首付比例。

其中，武漢戶籍居民家庭，在主城區(qū)首套房申請(qǐng)商業(yè)房貸最低首付由25%上調(diào)至30%;二套普通商品房的首付比例仍為50%，但二套非普通商品房的首付比例提至70%;擁有二套房及以上的在主城區(qū)暫停向其出售。

　　非武漢戶籍居民在主城區(qū)購(gòu)房，要求提供購(gòu)房之日前2年連續(xù)繳納社保或個(gè)人所得稅的證明，補(bǔ)繳的不予認(rèn)定，首付比例為30%;對(duì)于已有一套住房及以上的，暫停出售。

　　不難看出，武漢本地和非本地戶籍的購(gòu)房數(shù)量上限，分別降至了兩套和一套。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，目前武漢新建商品住宅去庫(kù)存周期已經(jīng)降至8個(gè)月左右，主城區(qū)庫(kù)存規(guī)模更小，如果不收緊的話，房?jī)r(jià)上漲的壓力會(huì)繼續(xù)增大。

　　除了深圳、武漢，杭州從11月10日起也已開(kāi)始實(shí)施進(jìn)一步的住房限購(gòu)、上調(diào)住房公積金貸款和商業(yè)性住房貸款首付比例、暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款等措施。

其中，首套房公積金貸款最低首付比例由20%上調(diào)至30%;未結(jié)清相應(yīng)商業(yè)性購(gòu)房貸款的，再次申請(qǐng)公積金貸款的首付比例則由50%上調(diào)至60%。

　　美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心高級(jí)主任張?zhí)眸Q告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，熱點(diǎn)城市的樓市熱度不會(huì)那么快降下來(lái)，不排除一些城市會(huì)繼續(xù)跟進(jìn);但鑒于10月已經(jīng)普遍出過(guò)一輪政策，限購(gòu)限貸收緊的實(shí)際意義其實(shí)已經(jīng)并不太大。

　　長(zhǎng)效機(jī)制探索　　針對(duì)此類因時(shí)施策的調(diào)控措施，嚴(yán)躍進(jìn)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，除了打擊炒房需求外，更重要的是能夠?yàn)樵黾庸?yīng)提供一段緩沖時(shí)間，換句話說(shuō)，改善供求關(guān)系才是關(guān)鍵，否則簡(jiǎn)單打壓房?jī)r(jià)并不能根本性地解決問(wèn)題。

　　業(yè)界對(duì)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制早有呼吁，除被提及的破除土地財(cái)政、進(jìn)行土地制度改革、征收房產(chǎn)稅等建議外，深圳在這一輪調(diào)控中的思路或許具有一定的樣本意義。

　　繼10月出臺(tái)“深八條”后，深圳采取了一系列市場(chǎng)凈化整治行動(dòng)，包括嚴(yán)查首付貸、眾籌買(mǎi)樓，突擊檢查在售樓盤(pán)和地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)等。

但更值得關(guān)注的是，深圳同時(shí)十分注重從樓市供給端發(fā)力調(diào)整。

　　11月10日，深圳土地房產(chǎn)交易中心發(fā)布近期將增加供應(yīng)三宗住宅用地的公告。

在整個(gè)城市新增土地資源日益稀缺的情況下，深圳的這一推地節(jié)奏較為罕見(jiàn)。

　　此外，此次三宗地塊除提高配建人才住房的比例外，還采用“控地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)?cè)瞬抛》棵娣e”的出讓模式，競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)達(dá)到最高地價(jià)限價(jià)時(shí)，有意繼續(xù)競(jìng)買(mǎi)的將由“競(jìng)地價(jià)”轉(zhuǎn)為“競(jìng)?cè)瞬抛》棵娣e”，而人才住房由競(jìng)得人建成后無(wú)償移交深圳人才安居集團(tuán)有限公司。

　　事實(shí)上，解決人才住房問(wèn)題是近一年來(lái)深圳始終貫徹的一大宗旨。

根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道此前的報(bào)道，深圳將借助上述“人才安居集團(tuán)”探索一個(gè)類似香港公屋和居屋體系的住房保障計(jì)劃，為中低收入人群提供住房;“十三五”期間，這些政策性住房的數(shù)量或?qū)⒊^(guò)商品房。

　　深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，深圳不只是在抑制過(guò)熱的市場(chǎng)，更希望著眼長(zhǎng)期的穩(wěn)定，通過(guò)建立一套比較系統(tǒng)的機(jī)制，核心目的是建立多層次的住房供應(yīng)體系，最終讓住房回歸基本的居住功能。

　　王鋒同時(shí)指出，深圳在高房?jī)r(jià)的背景下要想保證人口持續(xù)流入，支撐產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，需要更多的渠道，包括政府積極介入;但各城市的情況不太一樣，有的可以依賴市場(chǎng)來(lái)解決居住問(wèn)題，但在房?jī)r(jià)控制方面更需要做好長(zhǎng)期的制度設(shè)計(jì)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)則指出，為了保證市場(chǎng)的穩(wěn)定，有一些制度應(yīng)該使其常態(tài)化，比如非本地戶籍購(gòu)房者提供社保證明，能夠很大程度地防范各類炒房資金的進(jìn)入，“后續(xù)應(yīng)該持續(xù)推進(jìn)。

”