創(chuàng)業(yè)家&i黑馬 (張沉浮)8月17日，2019黑馬產(chǎn)業(yè)加速大會(huì)在京舉行。

黑馬成長(zhǎng)營(yíng)導(dǎo)師、御風(fēng)集團(tuán)董事長(zhǎng)、萬(wàn)通集團(tuán)創(chuàng)始人馮侖為創(chuàng)業(yè)者們帶來(lái)了主題分享。

大會(huì)場(chǎng)外，來(lái)自廣州、福州、南寧、莆田、神木五座城市的２００余創(chuàng)業(yè)者在當(dāng)?shù)睾隈R城市分院遠(yuǎn)程連線，同頻加速。

以下為經(jīng)創(chuàng)業(yè)家&i黑馬編輯過(guò)的演講節(jié)選：各位在場(chǎng)的黑馬同學(xué)們，大家下午好。

通過(guò)視頻在線觀看的，廣州、福州、南寧、莆田、神木等地的黑馬同學(xué)們，大家好。

我們創(chuàng)業(yè)就要堅(jiān)持再堅(jiān)持，要堅(jiān)持到看不見(jiàn)的、非常遙遠(yuǎn)的地方。

今天我跟大家分享一下怎么堅(jiān)持，我講講我的觀察。

堅(jiān)持的前提是兩件事情。

第一，你得活著。

第二，還活得不錯(cuò)。

我們先聊一下活著這件事。

不知死焉知生，我們先來(lái)研究一下死。

企業(yè)都是怎么死掉的，大體上來(lái)說(shuō)，公司的死法大概是四種。

一是社會(huì)革命，二是自然災(zāi)害，三是科技革命，四是商業(yè)周期風(fēng)險(xiǎn)。

第一種死法是社會(huì)革命。

這種我們最容易忽視，因?yàn)槲覀兌歼€很年輕。

你知道社會(huì)革命么？1948年有一些很牛的企業(yè)，1949年建國(guó)至今馬上要到七十周年，這種企業(yè)在社會(huì)進(jìn)程中大部分都死了。

伊拉克戰(zhàn)爭(zhēng)爆發(fā)，伊拉克最牛的企業(yè)也很難堅(jiān)持到最后。

歷史上很多公司都是因?yàn)閯×业纳鐣?huì)動(dòng)蕩和社會(huì)變革，我們國(guó)家在一百年的時(shí)間里，至少選擇了四五次社會(huì)變革，每選一次就有一批企業(yè)死掉。

昨天我碰到一位日本的學(xué)者，給了我一本書(shū)，叫做《日本百年企業(yè)生存的秘密》。

但他就忽視了這一點(diǎn)，一百年里日本社會(huì)只有一個(gè)玩法，他們學(xué)者就研究制度變革之外的事情就好了。

中國(guó)很不一樣，從清朝進(jìn)入民國(guó)，清朝末年很多企業(yè)就沒(méi)有了。

然后抗日戰(zhàn)爭(zhēng)、國(guó)共內(nèi)戰(zhàn)后，中華人民共和國(guó)成立，后來(lái)一些企業(yè)在1956年社會(huì)變革后又沒(méi)了一大批。

1978年改革開(kāi)放之前，基本上沒(méi)有什么民營(yíng)企業(yè)。

我有一個(gè)朋友，他父母就教導(dǎo)他要“后半夜吃肉”，要低調(diào)不招人記恨。

放眼現(xiàn)在，制度變革下，企業(yè)也是螳臂擋車。

最近大連公布了一條政策，房地產(chǎn)降價(jià)不能超過(guò)5%。

以前政策大多是賣房有上限，抑制房?jī)r(jià)，不能太漲。

如果市場(chǎng)不好，打?qū)φ畚揖统罚苍S還能茍活下來(lái)。

現(xiàn)在政策又加了一條，低于5%不能降，超過(guò)5%收手，那這個(gè)企業(yè)就可能憋死了，這就叫做制度帶來(lái)的死亡。

不研究清楚死亡規(guī)律，企業(yè)可能會(huì)隨時(shí)死去。

針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，各級(jí)各類政府都可以頒發(fā)文件，而且大多出自辦公廳。

去年發(fā)布了三百多個(gè)文件，都跟房地產(chǎn)有關(guān)。

同時(shí)，也確實(shí)有很多企業(yè)倒掉了。

制度變革非常重要，今天有很多很大的民營(yíng)企業(yè)，還沒(méi)有注意到這一點(diǎn)。

從1993年到1996年，我們?nèi)f通幾乎擁有所有牌照的經(jīng)營(yíng)，從信用社到當(dāng)鋪、銀行、保險(xiǎn)、證券、財(cái)務(wù)公司、租賃公司……還記得1993年，我們第一次拿到金融的牌照時(shí)，用錢就很容易了。

后來(lái)就開(kāi)始查，說(shuō)民營(yíng)不能干金融，我也很較真，說(shuō)沒(méi)有查出任何文件說(shuō)民營(yíng)不能干金融。

但是政府那邊就說(shuō)不能干，并要求我們一直檢討，在1999年和2010年，我們退出去了。

結(jié)果沒(méi)想到，過(guò)了一些日子，又開(kāi)始允許并鼓勵(lì)民營(yíng)企業(yè)了，結(jié)果又出現(xiàn)了民營(yíng)金融控股公司。

如果你手里有很多金融牌照，今天的日子會(huì)特別好過(guò)。

金融機(jī)構(gòu)最擅長(zhǎng)的是杠桿收購(gòu)加聯(lián)合控股，一個(gè)公司如果用這兩招就可以做到無(wú)限大。

今天要賣賣賣，前邊做的工作就白做了。

制度變革頻繁的時(shí)候，你怎么樣能活下來(lái)？前面我也有提到，日本就沒(méi)有太大變化。

我們以前有一個(gè)合作伙伴，三代人在日本做一家私人企業(yè)。

他們做的事情特別奇怪，之前給我們一個(gè)名片，寫(xiě)著化學(xué)公司，后來(lái)才知道這家公司做粉末，也就是做篩子，他們?nèi)艘淮纫淮暮Y子眼做得小。

他們也沒(méi)遇到過(guò)制度變化，眼做得越小越牛，他也是全世界粉末協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)。

我在日本還碰到一個(gè)朋友，開(kāi)的公司是做軸承的，一百多年，就比誰(shuí)做得圓。

大家仔細(xì)想想，你們每一個(gè)行業(yè)這四十年，制度在不斷變革，有利好有時(shí)利壞，你怎么能在制度變革當(dāng)中找到持續(xù)活下來(lái)的空間？這對(duì)中國(guó)的企業(yè)來(lái)說(shuō)是特別有意思的一個(gè)話題。

比如說(shuō)政商關(guān)系，其實(shí)也是制度問(wèn)題。

房地產(chǎn)行業(yè)有很多企業(yè)的政商關(guān)系就出了問(wèn)題。

萬(wàn)科王石堅(jiān)持不行賄，他這種陽(yáng)光的方式，穿越了制度變革的溝溝坎坎。

為什么王石不行賄？不是道德問(wèn)題，不是生來(lái)對(duì)錢仇恨，而是因?yàn)樗锹殬I(yè)經(jīng)理人制度，他的公司治理決定了他不能行賄。

如果行賄，他連0.1%的股份都沒(méi)有。

行賄跟公司治理有很大關(guān)系，私人制的企業(yè)個(gè)人占股越大，越容易犯這種錯(cuò)誤。

一些私人老板，尤其最早那批上市公司都是私人老板，最終要么操縱股價(jià)，要么政商關(guān)系不清楚，總之是非常的復(fù)雜。

我也問(wèn)過(guò)王石，為什么當(dāng)時(shí)沒(méi)有當(dāng)老板？王石說(shuō)沒(méi)有辦法解決這個(gè)事情，如果有了這個(gè)想法，這個(gè)公司就沒(méi)有辦法做了，我?guī)ь^就不當(dāng)了。

所以情懷確實(shí)能當(dāng)飯吃，也正是這個(gè)情懷，萬(wàn)科沒(méi)有把最初的創(chuàng)始人變成老板。

所以針對(duì)第一個(gè)死法，我要提醒大家注意制度成本。

我們最會(huì)算的是算不清楚的那些賬，我們叫做財(cái)務(wù)成本。

財(cái)務(wù)成本之外我們有機(jī)會(huì)成本，但是制度成本你們會(huì)算嗎？有一些成本你是錢擺不平的，而正是這些成本可能就會(huì)讓你的企業(yè)死掉。

我們現(xiàn)在開(kāi)玩笑說(shuō)，從2015年以后，我們檢討房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)時(shí)代和后開(kāi)發(fā)時(shí)代的變化，其中一個(gè)重要的決定就是要去降低制度成本。

從那以后，我們做的新的項(xiàng)目全部跟政府沒(méi)關(guān)，只從私人老板手里買，沒(méi)有制度成本。

并且，項(xiàng)目越大制度成本越高。

我要想拿一千畝地，就得很多人批，我要只做一萬(wàn)平米，買完了就能自己做。

第二種死法是自然災(zāi)害。

比如開(kāi)了一個(gè)工廠，地震、泥石流一來(lái)，這個(gè)公司就沒(méi)有了。

再比如說(shuō)911事件，當(dāng)時(shí)訓(xùn)練了大概18個(gè)人，這18個(gè)人就是學(xué)習(xí)死亡，學(xué)習(xí)飛機(jī)直旋起飛和撞樓，一共花的成本不到24萬(wàn)美金。

這些人在一年多的時(shí)間里，沒(méi)有透露任何消息，全都堅(jiān)守機(jī)密。

這些人撞了紐約大樓，直接傷亡了3500人，直接和間接損失達(dá)上萬(wàn)億美元。

結(jié)果，很多保險(xiǎn)公司也就破產(chǎn)了。

做企業(yè)要研究合同，合同里經(jīng)常寫(xiě)不可抗力，不認(rèn)真研究了解不可抗力，打官司時(shí)就沒(méi)法打贏。

911事件后，布什很快就宣布進(jìn)入反恐戰(zhàn)爭(zhēng)。

這樣一定性，所有的官司都好打了。

他這一說(shuō)這是戰(zhàn)爭(zhēng)，大家把合同給找出來(lái)，凡是不可抗力就可以不承擔(dān)。

為了從自然災(zāi)害中避免死亡，企業(yè)該怎么辦？要買保險(xiǎn)。

另外，還要把不可抗力的那些條款弄得具體點(diǎn)。

第三種死法叫做技術(shù)進(jìn)步替代。

有一個(gè)故事，一個(gè)大哥在監(jiān)獄里快放出來(lái)的時(shí)候特別牛，大家都巴結(jié)他。

結(jié)果大哥出去后，帶著一眾兄弟到山上挖寶貝，挖出來(lái)一看，周圍人都笑了，他當(dāng)年倒騰BB機(jī)，藏了很多BB機(jī)在那。

所以說(shuō)，技術(shù)進(jìn)步替代掉很多東西。

下一個(gè)替代性的技術(shù)是什么？可能就是量子計(jì)算機(jī)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能……大家都知道掃一掃，這個(gè)技術(shù)發(fā)明的專利人前兩天跟我聊，中國(guó)一天要掃幾十億次，但是沒(méi)有人給他付錢。

但是他這個(gè)技術(shù)很厲害，條形碼不是他發(fā)明的，二維碼也不是他發(fā)明的，但是掃一下就能夠把這些碼轉(zhuǎn)換，這就是很牛的地方。

用這個(gè)技術(shù)，現(xiàn)在可以萬(wàn)物互聯(lián)，比如弄在眼鏡里，看了一眼就能識(shí)別，很多互聯(lián)網(wǎng)公司就可以被替代了。

當(dāng)年用PC上網(wǎng)的時(shí)候，PC很牛，突然用手機(jī)上網(wǎng)了，PC的流量一下就下來(lái)了。

未來(lái)，很多技術(shù)進(jìn)步都可能使你今天做的很好公司沒(méi)有了。

   我們現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)非常好，迄今沒(méi)有發(fā)現(xiàn)被替代的可能，只有一種可能，就是在月球和火星上造房子。

房地產(chǎn)是干嗎的？是創(chuàng)造最具價(jià)值固定的人造空間。

首先是創(chuàng)造人造空間的，同時(shí)這個(gè)空間又是固定的。

所以這個(gè)事很難被替代。

其它很多行業(yè)并不是這樣，被替代的概率很大、速度也很快。

如果你在這樣一個(gè)行業(yè)里，那就要特別注意替代性，比如消費(fèi)品、家電制造等。

這些公司的行業(yè)往往出了一個(gè)新技術(shù)，死的公司就是一片一片的。

這些行業(yè)的創(chuàng)業(yè)者來(lái)到黑馬以后，要先讓他們研究一下替代性。

第四種死法是商業(yè)周期，也是今天要講的重點(diǎn)。

我們都知道每個(gè)行業(yè)都有自己的周期性的規(guī)律，整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)也有它的商業(yè)規(guī)律，我們國(guó)家的經(jīng)濟(jì)周期和日本、美國(guó)是不一樣的。

我們國(guó)家的商業(yè)周期不是經(jīng)濟(jì)學(xué)上講的，五到七年來(lái)一回，四個(gè)階段，我們不是這套。

我們的企業(yè)要堅(jiān)持的更久，就一定要知道商業(yè)周期和制度變革疊加在一起的時(shí)候，我們?cè)撊绾巫鰶Q策？我們需要研究自己的歷史，從這七十年來(lái)看，經(jīng)濟(jì)周期和制度周期有什么互相影響，這是很重要的。

這是我們自己的土地，我們自己的環(huán)境，我們自己的經(jīng)濟(jì)，我們自己的企業(yè)。

有的經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)的不靠譜，他們講的都是貨幣、金融那些東西，那都是特定環(huán)境下的推導(dǎo)，在我們這兒就可能不對(duì)。

我們要把基本的經(jīng)濟(jì)調(diào)控方式和商業(yè)運(yùn)作的周期結(jié)合在一起研究。

舉個(gè)例子，我們現(xiàn)在建國(guó)七十年。

大的形勢(shì)看，有個(gè)很有意思的規(guī)律。

整體上經(jīng)濟(jì)、財(cái)富增加之后，政策偏左。

然后經(jīng)濟(jì)不好的時(shí)候就放松，政策偏右。

這就是我們的大周期。

然后我們現(xiàn)在可以去借錢，也可以借到，這些都是好的。

但是你們?nèi)タ春芏喾?，還有限制你掙錢的，我們是用文件來(lái)管市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。

所以如果我們民營(yíng)企業(yè)想堅(jiān)持，不僅要熟悉這些法律，你還得懂文件、講話，不弄明白就容易出現(xiàn)問(wèn)題。

最近這段時(shí)間我看了很多分析經(jīng)濟(jì)的內(nèi)容，至少?gòu)姆康禺a(chǎn)上面來(lái)看，政策又開(kāi)始有很大的變化。

1999年到2009年，我們國(guó)家取消了所有的福利分房，完全放開(kāi)，土地可以協(xié)議轉(zhuǎn)讓，可以直接購(gòu)地，所有的房子可以隨便交易。

那個(gè)階段房子建的很快，出現(xiàn)了很多房地產(chǎn)公司。

但最近一段時(shí)間，房子交易的制度是非常復(fù)雜的。

交易速度明顯下降，制度成本如果再提高，做決策就要慢一些。

當(dāng)交易很容易，制度成本在下降，決策就可以做快一點(diǎn)。

我有時(shí)候老開(kāi)玩笑說(shuō)，交易和交配其實(shí)是一樣的。

比如封建社會(huì)交配很復(fù)雜，兩邊家長(zhǎng)相親，男生和女生看不見(jiàn)，父母之命，媒妁之言，等到跟人交配的時(shí)候，還沒(méi)有再次選擇的自由。

交易也是這樣，當(dāng)交易非常困難的時(shí)候，就要做那種冒險(xiǎn)的決策。

還是拿房地產(chǎn)舉例子。

現(xiàn)在我們拿一塊地很復(fù)雜，每天看地就是我們的工作，看完到拿到，中間又是漫長(zhǎng)的故事。

得去做規(guī)劃、編故事、弄產(chǎn)品，最后要上招拍掛。

拿到以后，蓋什么樣的房，什么時(shí)候賣，也需要上面定。

賣的情況也要管，賣多少錢也要批，批了這個(gè)錢以后還不能降，比如我報(bào)了兩萬(wàn)一平米，不能降也不能漲。

消費(fèi)者買房也還要有資格，這叫做限購(gòu)，什么人能買，什么人不能買，要交稅，要有戶口。

這么復(fù)雜的一個(gè)交易，你還敢做嗎？我們一定要關(guān)注自身行業(yè)交易制度的設(shè)計(jì)，如果交易的障礙非常復(fù)雜，做事情一定要慎重。

中國(guó)房地產(chǎn)商最近都去泰國(guó)了，我也帶了幾個(gè)朋友去看泰國(guó)的房地產(chǎn)，剛看完坐下來(lái)，一幫泰國(guó)公司的人直接帶著土地證跟我們談。

我們都不理解，土地證不需要當(dāng)?shù)卣幌旅?？他們直接說(shuō)自己可以定，多少錢也可以談，怎么付款也可以談。

一般都是分兩到三次付款，先付一點(diǎn)點(diǎn)，最后把規(guī)劃、進(jìn)調(diào)弄完，一年到一年半把錢付完。

中國(guó)的老板很聰明，付了一點(diǎn)錢就開(kāi)始賣房了，昨天一個(gè)老板告訴我，放出的兩百套房已經(jīng)賣完了。

現(xiàn)在泰國(guó)、越南等東南亞國(guó)家，做房地產(chǎn)都很容易，沒(méi)有國(guó)內(nèi)這么復(fù)雜。

現(xiàn)在A股上市公司的老板唱《堅(jiān)持》聲音很大，為什么？因?yàn)閷?shí)際控制人的減持很受限制，這個(gè)窗口期很窄。

怎么辦呢，那就抵押，抵押以后貸款，付著利息干點(diǎn)別的。

當(dāng)時(shí)股票好，按七折抵押，現(xiàn)在股市不景氣，只有當(dāng)時(shí)的三折。

這時(shí)怎么辦？要么爆倉(cāng)，要么補(bǔ)倉(cāng)，補(bǔ)倉(cāng)就要賣東西。

市場(chǎng)下行的時(shí)候，可能賣也賣不出去，然后還得借錢，借錢還有利息，這個(gè)時(shí)候堅(jiān)持就很困難。

   我今天講的核心，就是提醒大家，在我們的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中一定要特別注意制度設(shè)計(jì)帶來(lái)的一些潛在的障礙。

我們要做事情決策的出發(fā)點(diǎn)，也要考慮到周期。

一般來(lái)說(shuō)，十年一個(gè)小周期，十五年、二十年一個(gè)大周期。

我們的經(jīng)濟(jì)周期和政治周期是結(jié)合在一起的，這就使得我們的市場(chǎng)更加復(fù)雜。

市場(chǎng)很難按照商業(yè)周期去變化，企業(yè)家就不太容易堅(jiān)持住。

2009年之前，我國(guó)的房地產(chǎn)走的是美國(guó)那一套辦法，2009年之后，開(kāi)始用新加坡的辦法，又有了經(jīng)濟(jì)適用房，政府介入到保障房市場(chǎng)。

這樣的話，市場(chǎng)的周期和政府的政策是緊密聯(lián)系的。

市場(chǎng)的周期是什么意思呢？按照房地產(chǎn)的規(guī)律來(lái)說(shuō)，在GDP八千、一萬(wàn)美金之前都是緩慢上漲，全世界都是這樣的規(guī)律。

我國(guó)第一次調(diào)控房?jī)r(jià)是1999年3月，當(dāng)時(shí)人民日?qǐng)?bào)很緊張，社論開(kāi)始談房?jī)r(jià)，那個(gè)時(shí)候不到三千塊錢一平，今天北京GDP接近兩萬(wàn)，二手房成交價(jià)平均五萬(wàn)五左右。

按照市場(chǎng)正常的周期，價(jià)格就是緩慢的上漲，但由于政策的改變，就要抑制住這個(gè)市場(chǎng)，開(kāi)始限購(gòu)限價(jià)，從而預(yù)期的商業(yè)決策結(jié)果就沒(méi)有出現(xiàn)。

最近三五年，我們又發(fā)生了很大的變化，我們基本上接近德國(guó)的住宅制度，叫做房住不炒。

強(qiáng)調(diào)房子的服務(wù)功能、福利功能以及保障功能，弱化甚至去掉它的資產(chǎn)功能、投資功能。

現(xiàn)在房子的功能要求極簡(jiǎn)單，這樣一來(lái)對(duì)于市場(chǎng)的規(guī)律都給消滅了。

所以房地產(chǎn)的二十年就是這樣，一邊是市場(chǎng)的規(guī)則早期起作用，但是到了現(xiàn)在，市場(chǎng)不起作用了，行政的力量起作用。

在這個(gè)情況下地產(chǎn)商怎么辦？大家就要轉(zhuǎn)型。

所以最近能看到轉(zhuǎn)型的很多，有的做城市配套服務(wù)商，有的做美好生活服務(wù)商，有的做旅游……當(dāng)然，我們也要轉(zhuǎn)型。

我們從2016年以后進(jìn)入到后開(kāi)發(fā)時(shí)代，以前在開(kāi)發(fā)時(shí)代，重點(diǎn)是住宅這個(gè)產(chǎn)品，競(jìng)爭(zhēng)的是成本規(guī)模速度。

2016年以后，進(jìn)入到后開(kāi)發(fā)時(shí)代，產(chǎn)品一共六大類，除了住宅以外，我們提全產(chǎn)品線、全價(jià)值鏈、全商業(yè)模式。

全產(chǎn)品線就是有寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、酒店度假、醫(yī)療倉(cāng)儲(chǔ)、醫(yī)療健康、物流倉(cāng)儲(chǔ)、教育研發(fā)，這么幾大類都是后開(kāi)放時(shí)代的房地產(chǎn)。

競(jìng)爭(zhēng)的核心不是賣而是租，算賬是以租金回報(bào)率去算，不是按照每平米加價(jià)的售價(jià)去算，所以核心競(jìng)爭(zhēng)力變成了租賃，我們叫做運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)管理。

舉個(gè)例子，開(kāi)發(fā)時(shí)代的房地產(chǎn)的市值一般兩千億左右。

北京國(guó)貿(mào)三期干了三十年，一百萬(wàn)平米，現(xiàn)在值多少錢呢？一年將近七十億的資金，一千五百到一千六百億資產(chǎn)，就這一百萬(wàn)平米。

在后開(kāi)發(fā)時(shí)代，國(guó)貿(mào)三期就要出租，大家看中的是它的服務(wù)品質(zhì)。

我們有一個(gè)小樓叫做萬(wàn)通中心，跟國(guó)貿(mào)就差很多。

成本首先比它花的少，租金也只有它的60%左右。

在這種情況下，怎么提高運(yùn)營(yíng)能力，是一個(gè)手藝活，是一個(gè)細(xì)致活，是很不容易的。

租金怎么提高呢？不是說(shuō)雇個(gè)人就能租出去的，所以我們也要研究這個(gè)事，我們就發(fā)現(xiàn)一個(gè)規(guī)律，你要想收到租金，從客戶的行為來(lái)看，“站著不如坐著，坐著不如躺著，活人不如死人”。

比如說(shuō)看畫(huà)展，站著的收不到租金。

購(gòu)物中心的人在里面瞎轉(zhuǎn)，也收不到租金。

但我讓他坐下來(lái)喝杯茶、吃個(gè)飯、打個(gè)麻將，就能收到錢。

如果躺著呢？半躺做個(gè)美容，收到的錢更多。

如果全躺，像醫(yī)院、酒店，收的錢更多。

活人是一個(gè)價(jià)，死人到八寶山，四十五分鐘兩千塊錢。

這還不夠，還有增值服務(wù)呢。

我去過(guò)一個(gè)殯儀房，增值服務(wù)從一個(gè)地方抬到火化地方的過(guò)程中有點(diǎn)歌服務(wù)，經(jīng)常點(diǎn)的就三個(gè)歌，第一首歌叫做《其實(shí)不想走》，第二首歌叫做《真的好想你》，第三首歌叫《走近新時(shí)代》，一首歌二十塊錢。

這給我們什么啟示，房地產(chǎn)進(jìn)入后開(kāi)發(fā)時(shí)代了，要以租金為核心來(lái)算賬，還要研究增值服務(wù)。

另外，商業(yè)模式也改變了，不再是蓋和賣，開(kāi)發(fā)商、投資商、運(yùn)營(yíng)商分開(kāi)，我們扮演開(kāi)發(fā)商，整合投資商、運(yùn)營(yíng)商，最后把物業(yè)做好。

如果到今天才做這個(gè)決策，想堅(jiān)持下去就會(huì)很累。

如果早一點(diǎn)做這個(gè)決策，今天就會(huì)相對(duì)好一些。

但如果過(guò)早做這個(gè)決策，就會(huì)失去之前暴利的機(jī)會(huì)。

這對(duì)我們來(lái)說(shuō)，永遠(yuǎn)是矛盾的。

每個(gè)公司都有自己的基因，我們公司基因就是研究者出身。

我們以前都是在政府機(jī)構(gòu)、在學(xué)校做研究，所以我們比較愛(ài)研究。

愛(ài)研究的好處就是提前感知問(wèn)題并早點(diǎn)動(dòng)手，所以我們現(xiàn)在負(fù)債率比較低，也沒(méi)有什么麻煩。

同時(shí)，我們對(duì)這個(gè)事越研究越害怕，今天很多房地產(chǎn)公司杠桿都非常高，有的公司上市前杠桿都到700%，后來(lái)它賭贏了，上市到現(xiàn)在，杠桿還有200%左右。

我們研究了很多，杠桿就用的少，在經(jīng)濟(jì)周期上行時(shí)，規(guī)模就受到了限制，但是等需要轉(zhuǎn)型的時(shí)候，就容易活下來(lái)。

一個(gè)企業(yè)和一個(gè)人一樣，不可能永遠(yuǎn)都是牛的，總有被翻篇的時(shí)候。

但怎么個(gè)被翻篇，是強(qiáng)制的被人翻篇，還是主動(dòng)的把自己翻篇，這是不一樣的。

主動(dòng)把自己翻篇，可以堅(jiān)持到讓后面的人傳承，把公司堅(jiān)持下去。

如果被動(dòng)的讓人翻篇，可能這個(gè)事就不能由你來(lái)堅(jiān)持了，而且最后可能會(huì)煙消云散。

最后做個(gè)總結(jié)，胡雪巖的一生很有意思，一共有五個(gè)階段。

第一階段叫做商人開(kāi)始做買賣，第二階段叫做平步青云，第三階段叫做燈火樓臺(tái)，第四階段叫做蕭瑟洋場(chǎng)，第五階段叫無(wú)可奈何、煙消云散。

所以我覺(jué)得民營(yíng)企業(yè)一定要知道怎么死，也要知道怎么生。

研究商業(yè)周期的獨(dú)特性，研究交易制度和制度成本的獨(dú)特性，避免胡雪巖的結(jié)局。

我們不希望看到自己最終煙消云散，雖然也很難做到燈火樓臺(tái)，但還是希望能一直唱著《堅(jiān)持》，走在堅(jiān)持的路上！以下為經(jīng)創(chuàng)業(yè)家&i黑馬編輯過(guò)的問(wèn)答內(nèi)容：Q：馮侖老師也來(lái)過(guò)我們神木，我們榆林地區(qū)是資源型的城市，資源型的城市未來(lái)怎么發(fā)展，政府在思考，我們的企業(yè)家也在思考。

從您的角度來(lái)看，我們未來(lái)宏觀的產(chǎn)業(yè)方向往哪兒走，從微觀的角度上，我們企業(yè)應(yīng)該從哪個(gè)方向去做準(zhǔn)備？馮侖：神木，應(yīng)該很多人沒(méi)有去過(guò)。

被稱為中國(guó)的科威特，能源主要是煤。

神木依靠煤，快速的發(fā)展，所以這個(gè)城市所有的事情都是圍繞著能源開(kāi)始的。

這種發(fā)展會(huì)出現(xiàn)一個(gè)特點(diǎn)，突然一下起來(lái)，又會(huì)馬上掉下來(lái)。

所以神木這幾年的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)性特別大，好的時(shí)候給大家發(fā)錢，所有醫(yī)療免費(fèi)，不好的時(shí)候也出了一些事。

我在神木接觸了一些企業(yè)家。

我覺(jué)得最重要的是企業(yè)家本身的能力的提高和自身的改變。

神木第一代創(chuàng)業(yè)者很優(yōu)秀，但他們?cè)诜煞矫?、在公司治理方面、在人才培養(yǎng)方面、在企業(yè)定位以及愿景使命價(jià)值觀上花的時(shí)間很少。

我希望神木和國(guó)內(nèi)很多能源型的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，更重要的是需要第二代、第三代的企業(yè)家，真正把自己的工作做好。

當(dāng)然到黑馬來(lái)學(xué)習(xí)是一個(gè)非常好的方法。

Q：我們是莆田一家做鞋的企業(yè)，以前通過(guò)亞馬遜等網(wǎng)站做跨境電商，現(xiàn)在因?yàn)橹忻蕾Q(mào)易沖突的問(wèn)題，導(dǎo)致我們國(guó)家好像對(duì)亞馬遜不太友好，然后現(xiàn)在生意不太好做，怎么解決，有什么招？馮侖：這個(gè)很不好回答。

如果對(duì)亞馬遜確實(shí)不好，我們自己有沒(méi)有辦法來(lái)加強(qiáng)內(nèi)銷，或者加強(qiáng)東南亞，加強(qiáng)其他的銷售渠道。

我也知道跨境電商不好做，也有很多人在細(xì)分領(lǐng)域繼續(xù)做東南亞等市場(chǎng)，另外國(guó)內(nèi)的平臺(tái)來(lái)做，肯定也有市場(chǎng)，這也是一種替代。

Q：馮老師您好，您剛才講到關(guān)于制度的問(wèn)題，我確實(shí)感觸很深。

我們?cè)谧鲆粋€(gè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目，在現(xiàn)有的法律法規(guī)上面，真的是有所謂相對(duì)模糊或者界定不清楚的情況。

我們的項(xiàng)目是在小區(qū)里面做一個(gè)無(wú)人值守的兒童樂(lè)園，經(jīng)常被街道認(rèn)為違建，但是到市政府層面的態(tài)度還挺好。

早期共享單車也是違法的，滴滴很長(zhǎng)一段時(shí)間也被認(rèn)定為黑車，所以這種制度的滯后性，創(chuàng)業(yè)者是不是還是要去挑戰(zhàn)一下？馮侖：這是一個(gè)很好的問(wèn)題。

我們過(guò)去三十年的確碰到很多這樣的問(wèn)題，但是怎么解決呢？在我們整個(gè)體系法規(guī)里面，是這樣來(lái)分布的，最小的叫做缺點(diǎn)，缺點(diǎn)的弟弟叫做毛病，毛病可以容忍，缺點(diǎn)不能容忍。

缺點(diǎn)上面是錯(cuò)誤，錯(cuò)誤上面是違紀(jì)，違紀(jì)上面是違規(guī)，違規(guī)上面是犯罪。

你要判斷你突破的點(diǎn)在哪個(gè)檔次上，別上來(lái)就犯罪。

比如違規(guī)，又分行政法規(guī)、地方法規(guī)、區(qū)域街道法規(guī)。

不能上來(lái)就是頂格，一個(gè)街道發(fā)的文件，規(guī)稍微違一下，上面市里面既然支持，也許過(guò)后就改進(jìn)了。

但是你要上來(lái)就直接到違法，這個(gè)事就懸了。

現(xiàn)在我們沒(méi)有原罪，但是有現(xiàn)罪。

我們過(guò)去也很注意這個(gè)事。

那個(gè)時(shí)候給他們講，也不一定能夠改變態(tài)度或者得到支持和理解。

我們就給上面匯報(bào)，寫(xiě)很長(zhǎng)的文章，把要做的事放在里面，萬(wàn)一將來(lái)有一些事情找過(guò)來(lái)，也能說(shuō)報(bào)告過(guò)了。

有時(shí)候要用這樣一些方法，掌握突破的分寸，同時(shí)不要太模糊。

Q：馮老師好，剛才談到了企業(yè)面臨的四種死法，提到第一個(gè)因?yàn)樯鐣?huì)制度變革。

馮老師是做地產(chǎn)的，現(xiàn)在也強(qiáng)調(diào)后開(kāi)發(fā)時(shí)代地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型。

我們是做建材的，跟地產(chǎn)息息相關(guān)。

進(jìn)入后地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)代，對(duì)建材緊有什么建議呢？馮侖：我們?cè)陂_(kāi)發(fā)時(shí)代都是大規(guī)模制造，快速周轉(zhuǎn)，那個(gè)時(shí)候建材需求量還是很大，供應(yīng)商相對(duì)來(lái)說(shuō)比較穩(wěn)定。

也有一個(gè)供應(yīng)鏈的名單，跟建材商形成了一套關(guān)系。

但是現(xiàn)在到后開(kāi)發(fā)時(shí)代，對(duì)于建材的要求不一樣，比如說(shuō)經(jīng)濟(jì)適用房和豪宅，要求的配置不一樣。

現(xiàn)在做后開(kāi)發(fā)時(shí)代，我們?cè)谥圃焐厦妫挠诔鲎?、運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)管理。

這個(gè)情況下，我們對(duì)于材料的選擇有幾個(gè)改變。

第一，要求規(guī)模不一定會(huì)擴(kuò)大，但是對(duì)建材品質(zhì)的要求會(huì)高很多。

第二，更注重環(huán)保，對(duì)于環(huán)保的建材現(xiàn)在更注重，現(xiàn)在開(kāi)始有一段時(shí)間了，做綠色供應(yīng)鏈，所以對(duì)于環(huán)保低能耗的建材更喜歡。

第三，現(xiàn)在更注重健康，空間對(duì)健康很重要，所以對(duì)于影響健康的材料都很排斥。

所以現(xiàn)在總體來(lái)說(shuō)，對(duì)供應(yīng)商的要求就是高質(zhì)量、低能耗、低污染、低耗能、保健康。

這也是對(duì)建材進(jìn)入后開(kāi)發(fā)時(shí)代提出的更多的要求。