向跨國企業學選址：軟硬兼顧

沒有比全球辦公的跨國企業在辦公選址上更專業的了，他們通常會在各國總部專設一個房地產部或叫房地資產與設施管理部，負責公司的辦公選址、與大廈業主或物業管理方交涉、控制公司的運營成本等等。

他們選擇寫字樓的標準代表了成熟的高端企業的特點。

他們是每一個新建高檔寫字樓開發商眼中的紅人，但他們也確實挑剔得很，其專業水平一點兒也不亞于開發商。

對于那些正在追求國際化、規模擴張迅速、不斷產生辦公選址需求的本土企業而言，因為辦公物業的相關費用其實占到成本的一大塊，所以有必要認真向外企學習，以便提高企業選址的專業水平。

跨國公司在中國的寫字樓選址上同幾年前相比已發生了很大的變化。

過去企業選址把市中心地理位置看得非常重要，上世紀九十年代初，北京、上海等城市市中心以外的市政基礎設施相對落后，因而跨國公司進入中國初期，物業選址都在市中心區。

選擇市中心的地理位置可以彰顯企業的實力，宣傳企業形象。

這一現象在跨國公司逐步進入中國二線城市的初期亦有體現。

但近來跨國公司在北京、上海等地選擇物業的方式已較初期發生較大變化，目前跨國公司選擇新的辦公物業時，關注的主要是寫字樓的位置、租金與運營成本、所在區域的行業聚集性與產業優惠政策、交通條件和物業的通達性、工作環境的健康性與國際性、具體的硬件設施與配套服務、物業管理水平等。

各大城市中諸多位于成熟商圈的高檔寫字樓項目能否和跨國公司的選址標準對號入座，能否最大限度的滿足跨國企業的使用需求，以上列數的都是關鍵性因素。

國內用家選擇新的家園時，不妨作為參考。

1.租金與運營成本控制大多數公司在選擇辦公地點的時候，首要考慮的因素是成本。

一般的外企都有固定的房地產預算，并且隨著公司在中國的整體發展戰略而調整。

這里講的成本并不單純指寫字樓租金或交易價格，而是指和物業相關的綜合辦公成本。

像微軟、IBM、 Intel這些公司，規模都非常大，辦公面積需求在5000～15000平方米。

如果寫字樓平面層非常小，15000平方米就需要十幾層，每層都要設前臺、會議室和衛生間，會非常浪費，從而減低了使用率。

租期的靈活性與長短也會影響到成本攤銷。

除此之外，大廈的日常維護、是否節能等等，都與成本密切相關。

在企業開拓市場時期，寫字樓的運營成本不是關鍵因素。

因此，1994年北京國貿的租金是現在的兩倍，但是仍然供不應求。

今天激烈的市場競爭使成本控制成為企業經營的重要環節。

2.位置與“鄰居”外資企業非常關心位置，而位置的選擇和他們所從事的行業也密切相關。

同時也考慮行業的聚集性。

如AMD選擇落戶中關村不僅看中這一區域內擁有一流的科技人才資源，同時看中了這一地區國際知名IT企業集中的特點。

國際企業還十分看重他的鄰居是誰，進駐一座寫字樓后會有什么樣的氛圍。

在選擇鄰居時，第一考慮的是鄰居是否與自己有相當量級;第二考慮的是競爭關系。

所以一個大公司的拉動效應對寫字樓來說非常重要，大公司的租金可能比市場上低 30%～50%，但他所帶來的拉動和群聚效應會給發展商帶來更多的潛在收益。

3.物業的通達性交通條件和物業的通達性也為跨國企業所重視。

交通條件對企業辦公效率有重要影響，尤其是在大城市交通日益擁堵的情況下。

物業的通達性是指員工從住所到達公司是否順暢，包括停車、公交、軌道換乘站、步行距離等多方面因素。

北京目前許多寫字樓雖然處于非常好的位置，但通達性并不好，道路上看起來很近，但開車卻很難到達。

4.商務配套及硬件設施商務配套包括停車場、員工餐廳、周圍物業配置等情況。

核心目的是通過向員工提供滿意的辦公環境來留住人才。

硬件設施包括空調新風量、電梯數量、網絡寬帶、保安設施、防火防災等。

5.辦公環境的健康與否和國際氛圍跨國企業一定會選擇國際化辦公環境。

大型的跨國企業，其業務、客戶、產品遍布全球，國際往來頻繁，外籍工作人員眾多，寫字樓是否處在一個大的國際化辦公環境中尤為重要。

而國際化的概念，小到在任何地點都可以看到中英文或者中文與幾國語言對照的提示、資料，大到寫字樓周邊有相當成熟的國際化商務配套設施，如涉外公寓、涉外商店、涉外酒店以及外籍員工子女可以上學的國際學校，這些都是國際化環境的重要標志。

辦公選址也開始出現對健康的工作環境的要求，以防不良環境損害員工身體健康。

人力資源成本是企業最大的支出，員工健康狀況、出勤率以及工作效率直接影響企業的經濟效益。

健康安全的工作環境在跨國公司選址上成為越來越重要的因素。

6.物業管理水平很多外資企業會因為寫字樓提供的管理不好而搬家，物業管理是最被國際企業看重的寫字樓的軟性服務。

他們重視的物業管理，一方面體現在對寫字樓設施的維護上，有一些樓在剛投入時品質很好，設計先進，但幾年后因為維護不好形象大打折扣，大客戶就紛紛遷走了;而有的樓卻因為對設施的日常維護做得好、注意更新而越來越有生命力，牢牢吸引住客戶。

另一方面是日常管理，例如車庫的管理除了提供充足的停車位之外，國際企業還對交通的組織、車庫的安全性等因素比較注重。

7.足夠的擴展空間很多外資企業希望發展商能夠為他們在一年內保留擴租的空間，以應對企業規模擴張的需要。

像國貿中心、嘉里中心一些老客戶的遷出，通常是因為租務太旺無法滿足企業的這一需求。

不過，也因此給新的高檔寫字樓以機會。

8.發展商的背景外資企業在對租金相同的寫字樓做出選擇時，一般首先會選擇資金與開發實力相對雄厚的開發商，同時也會更加看重開發企業的品牌影響力。

相關鏈接外企選址在合同中關注什么★付款周期及貨幣單位付款周期通常有月付和季付，因涉及外匯兌換匯率的問題，所以在合同中會有所約定，是否按付款當時的最新外匯牌價計算。

目前面臨人民幣升值的預期，很多跨國企業被要求以人民幣支付租金。

不同國家企業在這方面有所不同，美國企業傾向于使用固定匯率計算，而歐洲國家企業則喜歡浮動匯率。

★提前終止合同責任外企會對租賃的不穩定性有一個心理預期，在簽訂合同時會把本國出現經濟危機、公司總部倒閉、市場低迷、公司政策變動造成遷址等等因素考慮進去，事先約定提前終止合同的責任承擔問題。

★優先續租權租約到期后有續租問題，已租賃客戶在市場價的情況下有優先續租權，大型跨國公司通常會有5～10年優先續租權。

有時，即使在客戶出價較低的情況下，業主也會與之簽訂續租合同，這是因為考慮到大客戶有更好的承租能力，市場上租金一旦波動，大客戶會相對穩定。

★附屬條件一個長期或者大面積的租賃案例常常會要求一些贈送條件，按慣例，包括一年一個月的免租期、車位、裝修期和裝修費的問題。

因為各大廈交付使用時的裝修狀況不同，所以裝修所需費用有可能差別很大，有的業主為了幫助客戶通過預算報表，會采取補貼裝修費用的辦法。

★特殊要求有一些企業，尤其是IT企業對硬件設施可能會有特殊要求，在對樓宇進行考察和合同中都會有所要求。

例如，要求有常年的冷氣機房用以使設備保持恒溫;要有UTS系統和備用發電機保證24小時供電;消防系統方面，機房不能以噴水而是以噴氣體的方式，等等。

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