屈臣氏、星巴克開發總監總結的12條店鋪選址心得

本文分享了服務眾多大品牌客戶(星巴克、屈臣氏、Columbia、PUMA、Apple store等)的資深開發選址專家陳鋒，從業16年總結出來的選址心得。

1選址前想清楚自己要的是什么　　選址不是孤立的事情，是為開店盈利、品牌形象的樹立打好基礎。

首先你一定要考慮清楚品牌、市場、價格、地理、人群和渠道等定位。

在開店之前，你還要先問自己這些問題，等都弄清楚了，再說選址的事情。

　　 　　我的產品歸類：吃、穿、住、行?　　我的產品區別同類產品的特點是什么?　　此產品處于市場的哪個檔次?　　我的產品價格區間是什么?　　消費群體是誰?年齡?喜好什么?喜歡去哪購買此產品?　　店鋪形象是什么樣?店名、風格、色彩、店招?　　開在哪個城區?哪個街道?哪個購物中心?哪個社區?　　我的銷售渠道是什么?購買方式是什么?2拿鋪不要“圖便宜”　　好的店址，租金高，帶來好營收，租金的占比會逐步降低。

差的店址，租金低，營收弱，租金的占比就會長期居高。

　　 3好鋪位要考慮“與誰為鄰”　　好的店址可以提升品牌形象。

這個時候就要考慮的是“與誰為鄰”。

很多時候消費者會根據你的鄰居是什么品牌，來判斷你的品牌實力。

　　同時，好的店址也存在生意借力的現象，好的店址能帶來的推廣宣傳效應，也為品牌再次擴張打好基礎。

　　 　　以上問題都弄清楚之后，在選址的時候，總結出了四個原則：可見，可達，可用，可得。

4好鋪位要“可見”　　可見，上看下看左看右看，很容易就可以看見。

　　在選擇店址的時候，常常遇到單層面積小，縱深很高的商圈環境，這時候一層往往是購物中心的調性體現，大部分都很難拿到一層的位置。

　　那么在選擇的時候，盡量選擇遠看能看見門店logo，或者到電梯口一掃就能看見，盡量避免很難看見的位置。

5好鋪位要“可達”　　可達，很容易就能到的位置，最好直接的路線就可以到達。

　　比如，你的店是在路邊，但是門前有個隔離帶，必須走過50米外的路口繞過來，這樣就是有阻礙的。

　　是否有阻礙?是否需要折返?路過是否可以停?這些都是考慮的要素。

在非可達的店址，很容易發生客群在尋找的途中，被其他店攔截。

　　 6好鋪位要“可用”　　可用，物業條件一定要可用。

　　不同類型的店都有特別的物業要求：比如餐飲店的物業要求，上下水的管徑是多少?水壓是多少百帕;如果是用燃氣，排煙燃氣設備有沒有?如果是用電，用電量能否達到，電壓夠不夠?水壓月供給量能達到多少?等等。

　　在開店之前，一定要把物業條件弄清楚，如果達不到要求，改造又是一筆費用。

7好鋪位要“可得”　　可得，一定要符合政府的相關法規。

　　比如，房屋性質是否是商業用途，是否可以申請營業執照……　　有些商鋪是住宅的一層改成的，屬于住宅用房。

在這樣的地方開店，隨時都有會被停業的風險。

不要相信房東的承諾，說能給你搞定。

所有政府相關的法規，不要光想著靠關系。

開店是有裝修固定成本投入的，如果不能搞定該怎么辦呢?　　比如，餐廳還要有環保部門許可、衛生許可等，這些都有特別嚴格的規定。

　　比如，一定要有房產證，這是最根本的保證。

尤其是二房東轉讓，往往坑很多。

在選用二房東的店時，一定要和房東溝通，確認合同和房產證，防止欺詐。

　　現在在工商網上，可以查到營業執照的，房產證上有很多信息，是不是這個地址，面積多少，平面圖是否一樣……這些都需要確認清楚。

在星巴克，專門有個職位叫產調，就是負責這類事情。

　　還有對于新的購物中心一定需要消防驗收合格證，才是合法的。

以及，有沒有租賃權，租期多久。

　　 8酒香不怕巷子深，開在巷子里行不行?　　有人說，酒香不怕巷子深，我想開在巷子里，行不行?　　這些原則不是絕對的。

但選址不好還特別火爆的，除非你有讓顧客必須到達的理由，比如強吸客能力的IP品牌。

　　如果不是大品牌或是剛創業的小白，選擇很隱蔽不宜到達的店址時，如果沒有特別明顯的特色，在沒有固定粉絲用戶的情況下，建議不要去冒險。

　　如果選擇巷子里的地方，最好選擇巷子里最易到達的位置。

最好不要有路口分流，不然就要有明確的指示牌，或者大眾點評等美食平臺上有明確的指引和好的口碑，能把人引過去。

　　選址有時候難在哪兒?不是說選什么地方，而是在A和B兩者之間選擇的時候，就需要專業的測算，觀察，以及經驗的積累，才能選擇出來。

　　 　　接下來就是選址前的財務測算了。

有人說我沒開過店，不知道店的經營是什么樣的。

怎么預估銷售呢?就要通過客流量和捕獲率來預估。

9如何數客流量?　　看客流量，指門前來往路過的人數。

　　看客流量時，如果是雙向的，之間沒有阻礙，都可以到達的，就是雙向客流。

如果中間有隔離帶，那就是單向客流。

　　想看客流量，如何計數呢?　　最簡單的辦法是派人去數數，但是一定要選擇目標消費群體會發生消費的固定時間段。

　　我們做的品類都不一樣，那么消費者的高峰期也不一樣。

有些是下班后才來，有些是分布很平均。

　　如果是分布很平均的消費，那么就需要測算周一、三、五、六、日，把工作日時間和周末分開來觀察。

同時，選擇發生消費的時間段。

比如咖啡，主要的高峰時間段可能是中午1點到3點，那么就要選擇這個時間段，抽取15分鐘，1點半到1點45的客流量。

　　數的時候，千萬不要跳著時間數，同樣的時間才有可比性。

比如，這條街我看中了幾個位置，一定要選擇同一個時間段去數，才能比較出來。

　　 10如何算捕獲率?　　有了客流量之后，就要看捕獲率，也就是進店流量除以路過的人數。

　　進店客流，可以參考同區域已開的店或類似的店。

比如，哪家店和我很像，我和它的客層消費群很接近，觀察它的銷售和消費額是多少，以此來推斷我的店，這樣做是可以的。

　　最佳方案是：參考已有的店兼顧自己的數據，對消費時段、消費習慣進行分析拆解。

　　捕獲率只能參考，即使經營同樣品牌的店，但換到在不同的位置，捕獲率也是有變化的。

11如何預估銷售額?　　有了客流量和捕獲率之后，還要做銷售額預估。

　　 　　比如咖啡的客單價是45元，今天有100單，那這就是準確的銷售額。

　　但是沒開店怎么算呢?只能預估。

從已開的店鋪，和目標區域測算出的上述客流量和獲客數比較，然后進行百分比浮動。

這也可以作為銷售額預估。

12最后，再問問自己　　開店不是一個簡單的事情。

在做決策之前，一定要問自己幾個問題：　　我的店誰會來?　　她們什么時候來?　　她們為什么來?　　她們可以花多少錢買單?　　我打算花多少錢投入，即使全部賠進去?　　我的錢可以撐多久?　　我為什么要開這家店?　　如果有更好的選擇，我還會開這家店嗎?　　為自己的店選出一個好店址吧，加油!　　特別說明：本文轉載自知蜜女性創業社群(ID：zhimibaobao)，內容有刪改。