l、家庭狀況家庭狀況是影響消費需求的基本因素。

家庭特點包括：人口、收入狀況等。

如每戶家庭的平均收入和家庭收入的分配，會明顯地影響未來商店的銷售。

而所在地區家庭平均收入的提高，則會增加家庭對選購商品數量、質量和檔次的要求。

家庭的大小也會對未來的商店銷售產生較大的影響。

比如一個由兩口之家組成的年輕人家庭，購物追求時尚化、個性化、少量化;而一個三口之家的家庭(有一個獨生子女)，其消費需求則幾乎是以孩子為核心的。

家庭成員的年齡狀況也會對商品有不同需求。

比如，老齡化的家庭其購物傾向為購買保健品、健身用品、營養食品等;而有兒童的家庭則重點投資于兒童食品、玩具等。

2、人口密度一個地區的人口密度，可以用每平方公里的人數或戶數來確定。

人口密度越高，則選址商店的規模可相應擴大。

計算人口密度，可通過計算白天人口來實現，即戶籍中除去幼兒的人口數加上該地區上班、上學的人口數，減去到外地上班、上學的人口數。

部分隨機的客流人數不在考察數之內。

白天人口密度高的地區多為辦公區、學校等地。

對白天人口多的地區，應在分析其消費需求特點的基礎上進行經營。

比如采取延長下班時間、增加便民項目等以適應需要。

人口密度高的地區，到商業設施的距離近，可增加購物頻率。

而人口密度低的地區吸引力低，且顧客光臨的次數也少。

3、潛在顧客的數量所有的人都是消費者，很自然也是商店的顧客。

你在選擇店址時必須了解當地的人口總數、人口密度、人口增長情況、人口年齡結構等。

人來人往的地方，當然是設店的有利地方，但并非人多的地方就適合開店，還要分析一下哪些人來往，客流規律如何。

首先要了解過往行人的年齡和性別，比如有些過路者是兒童，則他們可能是快餐店的顧客，但不會是服裝店的顧客;其次要了解行人來往的尖峰時間和稀少時間;再次要了解行人來往的目的及停留的時間。

4、行人去向開店選址，來往的客流量不可否認是一個重要因素。

但是，這些往來顧客的去向也應是一個非常值得研究的問題。

即使是同一個人，由于每次上街的目的不同，情況也就大不一樣。

例如，買必需品與買奢侈品的情形，就完全不同。

店前經過的行人，有去百貨店買東西的，有去戲院看戲的，開店的時候，應該根據人們去向的差異，選擇適當的店址。

5、交通地理條件店面附近的交通狀況，會在很大程度上影響著生意的好壞，因此一般的開店地點，都會考慮上、下班路線，特別是住宅區。

上班與下班時間，兩旁的人、車流，呈現明顯的差距。

幾乎百分之九十的行業，都比較適合開在下班路線上。

原因很簡單，上班時間大家都忙于工作，只有在下班的時候，才會有空從事采購、飲食等消費行為。

然而，并不是大馬路旁邊的地點才算是黃金位置，其實由主干道延伸出的巷弄內，也有許多適合開店的地點。

而一般評估巷道內的黃金店面，多使用漏斗理論，指的就是同一個街口，有數家三角窗商店，消費者通常會在回家的路程中順道消費。

因此，位于干道轉進巷弄的第一家商店，會像漏斗一樣，最先吸引消費者入店。

理想的黃金地點，應該是下班路線右邊的地點。

6、購買力家庭和人口的消費水平是由其收入水平決定的，因此，附近人口收人水平對店址地理條件有決定性的影響。

家庭人均收入可通過入戶抽樣調查獲取。

如長沙西郊某商廈在選址的時候，就對周圍一至兩公里半徑的居民按照分群隨機抽樣的方法，抽取出家庭樣本3000個。

經過匯總分析，這3000戶居民中，人均收入在每月干元左右的約占50%，500-1000元的占20%，1000-1500元的占20%，人均月收入500元以下的占10%;人均月收入2000元以上的約占10%。

由此說明，該地區居民大都是工薪族家庭，屬于中等收入水平。

商店在選擇店址時，應以處于青年和中年顧客，社會經濟地位較高，可支配收入較多者居住區域作為優先店址為佳。

7、競爭程度如果商店經營的是挑選性不強、購買頻率較高的日用商品，在同一地區又有過多的同行業在惡性競爭，那勢必會影響商店的經濟效益，除非新設的商店有特殊的經營風格、能力或不尋常的商品來源，否則很難成功。

當然，在某些環境中，上述情況也并不完全如此，有些行業因同行都集中在一起，反而會形成一條別具特色的商業街。

所以，你在選擇經營地點時，要詳細了解在該地點附近有多少類似的商店?這些商店的規模、裝修、商品品種、價格及待客態度如何?自己的加入將是增加競爭，還是互相有利等等。

8、八年內有何變化店址的選擇要搞清楚城市建設的規劃，既包括短期規劃，又包括長期規劃。

有的地點從當前分析是最佳位置，但隨著市場的改造和發展將會出現新的變化而不適合開店;反之，有些地點從當前來看不理想，但從規劃前景看會成為有發展前途的新的商業中心區。

因此，經營者必須從長考慮，在了解地區內的交通、街道、市政、綠化、公共設施、住宅及其他建設或改造項目的規劃的前提下，做出最佳地點的選擇。

如在游樂街設店之前，必須事先調查八年之內街道可能發生的變化。

在游樂街開設飲食店需要高額的保證金，而且商店內外裝飾所花的費用也很多。

因此，絕對的條件是必須能長期地保持飲食店的繁榮。

然而，處在發展中的游樂街，選定的地點極易發生變化。

新建地下街道、發展超高層建筑等等都會給飲食店帶來很大的影響。

實際操作中還會產生其他種種情況，而且每次受到的影響對飲食店來說都是極為嚴重的，甚至很可能會難以收回投下的本錢。

因此，在選擇游樂街開店時，必須仔細調查至少在八年之內可能發生的變化。