公寓行業：萬億級風口還是O2O下的見風使舵

i黑馬：這個時代給了公寓行業一個快速發展的土壤，不管從房地產、金融還是互聯網的角度來看，都是這樣。

但同時也需要時刻謹記，我們仍處在非常早期的階段，風不風口的，還是等以后回頭來看吧。

這段時間來，有關公寓行業的新聞此起彼伏，在筆者看來，這是遲早會出現的事情，行業的暗涌其實已持續多年了。

筆者曾在房地產和金融領域工作多年，去年進入公寓行業，現在正推進相關的互聯網創業項目，對這個行業略有些認識，嘗試從房地產、金融、互聯網三個角度與大家分享我的觀察。

首先從房地產角度，中國的房地產市場始于1998年的福利分房的結束，2002年之后市場發展開始加速，這種高速增長持續了近11年(不包括2008年)，供應量、交易量、資產價格都達到了很高的水平，特別是資產價格，根據不同的指標來看(租售比、房價收入比等)，都已經遠遠領先于時代，反過來看，其繼續增長的動力并不足。

我們都知道，房地產作為一種資產，其利潤主要源于兩點，一是資產增值，二是經營收入，那么當資產增值乏力的時候，經營收入將承擔利潤增長的主要責任。

所以我們可以看到這幾年在不同物業類型市場中，均逐漸涌現了大量的專業的資產管理公司，而公寓市場由于直接面對普通個人用戶，而且相對來說，門檻較低，所以發展速度最快。

公寓行業的發展有兩個關鍵年份，2008年和2012年，前者是分散型酒店式公寓發展的元年，后者則是白領公寓全面發展的開始，從房地產市場角度來看，這兩年都是不動產價格上漲停滯(2008年甚至是大幅度下跌)的年份。

過去15年是房地產市場發展的黃金發展期，速度之快令人咋舌，但同時也遺留了大量的問題。

最關鍵的問題在于城市空間布局的不合理，中國的城市建設基本上都是在政府主導下進行的，空間利用的計劃色彩濃厚，在當前快速變化的市場環境下，顯得很難適應，這就需要對市場更敏感的市場化的企業來重構這些空間，這種重構有兩種表現方式，一是非居住空間改造(集中式)，二是住宅的空間利用的優化(分散式)，使之更高效地滿足當前租房一族的需求。

上述的兩點：房地產價格進入平臺期和城市布局的優化同時為公寓行業的發展提供了很好的土壤。

從金融層面，首先，中國的風險投資行業經過多年耕耘，已今非昔比，無論從投資金額、機構數量還是活躍程度，都達到了空前的狀態(特別是今年)，僅筆者了解到的，公寓行業獲得風險投資的公司就接近10家，其中至少有3家獲得了上億的投資，這為公寓這類資金需求量很大的企業提供了早期快速發展所需的子彈。

另外，在債權融資市場，各家銀行都在開展或嘗試開展針對公寓管理領域的貸款項目，盡管目前看來，操作流程還不太成熟，利率也較高，但對于目前公寓市場的參與者來說，無疑是多了一個提高杠桿率、資金使用效率的工具。

同時，很多P2P和保理公司也都在躍躍欲試。

筆者目前的創業項目中也有一塊租房金融業務，但這塊業務想快速發展，還有一些關鍵環節需要理清。

一是模式設計，走傳統的債權融資模式還是資產證券化思路，前者的問題在于操作流程相對復雜，對信用主體的認定和要求都較高，后者的問題在于中國法律對于租金收益權還沒有明確的認定;二是資金成本，當然，資金成本的問題實際上是風險控制的問題，就目前來說，大部分金融機構和投資者對于長租公寓的風險還沒有清楚的認識;三是信用體系建設，在互聯網層面，就目前而言，主要提供了兩類工具，一是渠道工具，二是管理工具(O2O其實就是這兩類工具之和)。

筆者有朋友，多年前做過一段時間的二房東生意，但苦于弄好的房子租不出去，最終放棄。

但近兩年，盡管還有很多人飽受黑中介之害，渠道的效率其實一直在提升，不僅有58同城、攜程等大而全的互聯網公司，還有筆者所在的窩牛租房這類針對公寓這個細分領域的平臺，公寓公司的銷售效率大大提升。

管理工具方面，筆者與多位業內人士討論過管理系統的產品設計，主要討論的核心是互聯網產品的標準化和管理流程的非標準化。

筆者認為一個好的管理系統應能傳遞一種管理方法，特別是針對大量的中小公寓公司，它起到了規范管理流程，降低在管理過程中參與者之間的信息不對稱。

當然，對于大型的連鎖公寓，需要根據具體業務情況進行定制化的開發。

曾有投資人問筆者怎么樣的公寓公司值得投資，筆者認為最核心的指標是運營成本在營業收入中的占比。

以美國最大的公寓型REITs Equity Residential舉例，其在美國持有和運營20萬套公寓，2013年的運營成本在營業收入中占比不足5%。

就筆者了解，國內大部分的公寓公司離這個數字還有很大距離。

特別是針對那些分布式的公寓項目，能否借助互聯網工具有效地降低運營成本是非常核心的問題。

除了上述的兩個核心工具，作為公寓行業從業者，非常期待社區類工具能被更好地應用于公寓管理。

其實說到這里，文章標題上提的問題也就不是問題了，這個時代給了公寓行業一個快速發展的土壤，不管從房地產、金融還是互聯網的角度來看，都是這樣。

但同時也需要時刻謹記，我們仍處在非常早期的階段，風不風口的，還是等以后回頭來看吧。