2年前，在某大型房地產論壇上，潘軍告訴網易房產“他要學習‘蘋果’”;前年，他談論著“輕資產”轉型;去年，他開始推薦網易房產掃一下“彩生活”的二維碼，會有蘋果送上門。

從“蘋果”到蘋果，潘軍總結說，他這么幾年一直在做一件事。

但作為上市房企花樣年集團的總裁，他在做的這“一件事”卻不是賣房子。

“我在研究如何實現房子像‘存話費送手機’一樣，不要錢，免費送。

”潘軍說，新時代他的玩法就是做“輕”資產，做一個包含房地產的“社區服務產業”。

搭網的“彩生活”當記者介紹著某房企的一款社區APP時，對面的南航碧花園業主阿松顯然有些不屑。

“繳物業費、車費、報修，訂餐，曬貼…這些真只算初級功能了。

”阿松打開他所在小區的社區APP，打的、租房、洗衣服、買彩票、訂機票車票酒店、學駕校、金融理財…這款叫“彩之云”的APP讓人感覺，恨不得裝下用戶的全部生活。

不過阿松直言，目前除了繳費、報修等基礎的物業需求，其他功能其實很少使用，打的、訂票等更多時候會用已習慣的幾款專門的APP。

從國內主流的幾家三方市場上，記者統計看到，“彩之云APP”在百度移動應用下載500多次;騰訊應用寶平臺下載1000次;豌豆莢6757人安裝;安卓市場熱度小于1千。

這款去年6月1日正式上線的社區APP顯然還得跟業主磨合。

“用戶接受程度不同，以及不同小區商鋪評定程序的差異，都會使成本的回收具有不確定性。

”某電商平臺創始人甘小明就指出，開發和運營APP這一整合資源的過程，前期投入不小，成本回收漫長。

開發了社區生活黃頁應用(小區通)的小眾信息科技CEO何海瑛也告訴網易房產，目前市場上社區類APP非常多，而且處在跑馬圈地的野蠻生長時期，還沒有能單靠它盈利的。

不過，就“彩之云”而言，與其說是一款APP，不如說是一個系列。

彩生活物業集團(下簡稱“彩生活”)副總裁董東告訴記者，在“彩之云”業主APP上線之后，物管APP、商戶APP也相繼上線，物管能在線上察看投訴、處理報修、管理小區，商戶能發布推廣信息、察看經營數據等。

實際上，APP也僅是“彩之云”的一個載體。

業主通過手機、Pad、PC、服務終端、POS機，能接觸的除了APP，還有網站和微信。

如果業主在這些平臺看中商品和服務，則可通過“彩付卡”支付購買，然后到線下直接消費。

而這些東西統統被稱為“彩之云”。

“彩生活”在搭網，“彩之云”只是其中一面。

“我的這個買賣太大了，比房地產大多了。

”潘軍告訴網易房產，他現在搭建的是一個圍繞社區服務，發散出“金融服務、社區服務、物業管理、地產開發、商業管理、酒店管理、文化旅游、養生養老”八項業務八個平臺的網絡，而每個平臺又都能形成強大的募資能力。

圍繞“社區服務”展開，也使得八項業務變得和以往有所不同。

以養老產業為例，潘軍稱，花樣年的養老產業項目將全部用于租賃，與臺灣和美國的養老機構合作運營。

盈利方式基本是靠運營社區。

輕社區的“賺錢術”運營社區到底如何盈利?談到這個問題，潘軍略顯興奮。

“以‘彩之云’商品服務里的水果團購為例，我們每個月做一款用遠低于市場的價格的水果推送給業主，這些水果都是從產地直銷，我們全部承包了，聯合國內頂級電商給我們的業主做團購。

推一個產品，就是上百萬的利潤。

”潘軍指出，盈利就基于此。

并且全國45個城市已有“彩生活”的團隊，完全可以滿足配送。

剔除中介環節，便意味著節省了流通環節50%以上的成本。

未來盈利怎么算?潘軍給網易房產列了一串數據：花樣年的目標是2020年讓“彩生活”遍布100個千萬級人口的城市，若每個城市服務人口約40萬(1000萬/80㎡=12萬戶，12萬* 3.1中國人均家庭人口=40萬)，服務就達到4000萬人。

如果人均年消費2萬，每年就有8000億從“彩生活”門口流過，公司只需收取1%的代理費就有80億的利潤，而且是已剔除員工工資的純利。

除了通過社區的消費創造盈利，潘軍指出，提升效率依然是第一位因素。

例如，所有的水電、保安全部專業化、標準化，減少人員提高效率;綠化、清潔、水電等都采用外包節省成本。

不過，所有賺錢的因素里，潘軍依然最看重他的“輕資產”。

“所謂‘輕資產’就是少投錢、多辦事。

”潘軍毫不掩飾自豪，告訴網易房產：“彩生活”去年利潤差不多一個億，但從2002年至今一共投50萬。

第一年略賠，第二年保平，第三年已經回本，歷史上分紅2700萬，形成了9000萬的現金資產。

據介紹，目前花樣年的八個業務中，除房地產和金融兩個板塊是重資產，其他都是輕資產，不需要再投錢。

不過，潘軍直言：“現在還是在用房地產來養我的輕資產。

”但花樣年在傳統房地產的表現并不盡如人意。

去年以101億的業績擦邊完成年度銷售目標，上半年多個主力城市推盤量和去化率不足。

今年1月則受到節日影響銷售1.69億元，同比大幅下滑80%。

“花樣年確實是比較早用互聯網思維來重組和發展業務的房地產公司。

像互聯網經常提到的海量、免費、大數據這些詞，花樣年已經引入了社區管理。

‘零管理費’通過整合業主的大量消費來實現利潤，這種模式聽起來也很誘人。

”有接近花樣年的分析人士指出。

但他告訴網易房產，整體來說，花樣年的輕資產和彩生活的盈利模式都還在探索階段。

雖然去年“彩生活”收入1.85億，毛利率超過40%，但它在花樣年的占比還不到一成。

投入過大如果銷售跟不上，產品結構就不合理，會影響公司現金流。

不過，一切質疑在潘軍這里，被他一笑帶過：“我2006年就提出了‘零物業管理費’這種模式，當時更不討好。

”“在互聯網時代，房地產也必須去適應。

”潘軍說，他相信靠房地產掙錢的時代一定會過去，彩生活物業將和金融一起，成為未來花樣年的利潤重要來源。

后記：潘軍的確是少有的裝備著“互聯網思維”的房地產商。

在他看來，傳統的住宅“沒意思”，商業地產“非常難”，不過吸引他的“大社區服務產業”這條路，也并非坦途。

與“彩生活”近3年復合增長超20%的凈利潤和超40%的毛利潤同行的，則是至始至終的質疑與觀察。

不過，在房地產的Web2.0時代，至少潘軍和花樣年依舊十分執著得開辟著他的“輕盈而人性化”的“大社區”。