中國的房價泡沫，可能比你想象的小得多

如果在中國經(jīng)濟(jì)當(dāng)中挑一個焦點(diǎn)式的話題，特別是老百姓普遍關(guān)注的話題，莫過于房價的問題。

中國的房價其實(shí)背后是牽一發(fā)而動全身的，既涉及到住房問題，也涉及到土地問題。

包括最近地方政府債務(wù)問題，其實(shí)也跟住房市場有關(guān)，而且關(guān)于未來房價的判斷本身也跟我們?nèi)绾卫斫獾胤秸膫鶆?wù)形成有關(guān)，這些都是相互關(guān)聯(lián)的問題。

有些東西看起來離大家比較遠(yuǎn)，其實(shí)就在我們身邊，所以我們挑了關(guān)于中國的房價的問題跟大家分享。

空間錯配的問題首先開宗明義把觀點(diǎn)先拋出來，中國房價是空間錯配的問題，表現(xiàn)出的是供需的空間錯配。

這句話又可以翻譯成更加通俗的版本，就是在中國房地產(chǎn)市場上“有需求的地方?jīng)]供給，有供給的地方?jīng)]需求”。

為了解釋這句話，我想做一些更加詳細(xì)的背景梳理，幫助大家理解這個問題。

首先，在過去十多年時間里，中國的人口流動方向，——我借用中國的古話，——是“人往高處走”，高處指什么?更好的收入和更多的就業(yè)機(jī)會，所以人口流動方向總體來講是往中國東部走，往大城市走，當(dāng)然這里大城市包括中西部大城市。

但是我國的土地配置卻出現(xiàn)了與人口流動相反的情況。

我們國家土地不是私有的。

在美國這樣的國家，紐約的房價很貴，各位如果把自己想象成房地產(chǎn)開發(fā)商，美國人口大量流入紐約的時候，你會干什么?我想答案非常簡單，到紐約周圍去買地造房子。

但是在中國，由于土地不是私有的，城市用地用官方的詞匯叫“建設(shè)用地”，這是被指標(biāo)化的，這個指標(biāo)由中央政府配置。

為了追求地區(qū)和地區(qū)之間的“平衡發(fā)展”，從2003年以后建設(shè)用地指標(biāo)是“往低處走”的，即更多配置到中西部和中小城市，形成了一個矛盾，——人往高處走，地往低處走。

這樣一來，導(dǎo)致中國出現(xiàn)一個現(xiàn)象，人的配置和地的配置脫節(jié)。

另外一個表述叫人的城市化速度慢于地的城市化速度。

但是，這個現(xiàn)象不是全國的現(xiàn)象，它主要是在中西部和人口流出地。

結(jié)果導(dǎo)致我剛剛講的，有需求的地方?jīng)]供給，有供給的地方?jīng)]有需求。

人往高處走首先我們來看“人往高處走”的現(xiàn)象。

我們先看這兩張圖，分別對應(yīng)2000年和2010年，這個圖上比較深的顏色，表示在當(dāng)?shù)剡@個地方吸引外來人口數(shù)量比較多。

顏色深的地方分布就很清楚，第一集中在沿海地區(qū)，第二集中在大城市，包括中西部大城市。

我用兩句話概括為什么這樣。

第一，規(guī)模經(jīng)濟(jì)，人和企業(yè)集中在一起發(fā)展，效率高，成本低。

開企業(yè)的都知道，你是愿意把企業(yè)開在離上下游企業(yè)和消費(fèi)者比較近的地方，還是遠(yuǎn)離上下游企業(yè)和消費(fèi)者的地方?肯定是在一起比較有效率。

第二，中國為什么沿海地區(qū)發(fā)展比較好?道理很簡單，因?yàn)楫?dāng)今人類的技術(shù)條件，使得海洋貿(mào)易所運(yùn)用的水運(yùn)成本是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他運(yùn)輸成本，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于鐵路運(yùn)輸和公路運(yùn)輸。

在國際貿(mào)易里，海運(yùn)是主導(dǎo)方式，使得國際國內(nèi)的投資在離海岸線比較近的地方，可以節(jié)省貿(mào)易成本。

2000年人口流動圖示2010年人口流動圖示中國還有一個條件，可以說放在全世界范圍內(nèi)都是很難有的，就是長江。

大家一定要了解，長江是全世界少有的大江大河里可以當(dāng)海來用的，它的寬度和深度基本上就是海。

這個優(yōu)勢又尤其集中在長江下游地區(qū)。

這個條件放在中國，哪怕珠江三角洲都沒有辦法比。

上海(樓盤)為什么成為全中國最大的城市?道理很簡單，又沿海又沿長江，所以條件太好了。

如果聽剛剛講的解釋你還不服氣，你可以反問自己一個問題，如果中國今天跟世界各國做貿(mào)易不用船了，用駱駝，那么最大的城市會在哪?在唐朝以前主流貿(mào)易方式就是駱駝，中國最大的城市就是西安(樓盤)。

我剛剛講的這些因素，導(dǎo)致人口流動方向整個往東部走，往大城市走。

接下來看，問題在哪里?大家都知道一個大的國家要求區(qū)域間平衡發(fā)展，這個我在一系列作品里解釋過，人們對于平衡的理解就是經(jīng)濟(jì)和人口的均勻分布，而真正意義上的平衡發(fā)展指人均收入平衡，不是經(jīng)濟(jì)資源的均勻分布，經(jīng)濟(jì)集中在少數(shù)地區(qū)發(fā)展是可以實(shí)現(xiàn)地區(qū)之間人均收入均等化的，是可以效率與平衡兼顧的。

這件事情我暫且不展開講。

由于對“平衡”存在的誤解，人們覺得經(jīng)濟(jì)如果往沿海集中，往大城市集中不好。

所以政府就用行政力量把資源盡量引導(dǎo)得分布分散一點(diǎn)，把更多資源給中小城市和中西部。

其中最能夠控制的資源就是土地，因?yàn)榍懊娼榻B過中國的土地制度背景，我們國家土地供應(yīng)受制于建設(shè)用地指標(biāo)。

于是就出現(xiàn)了下面這條線，這就是中西部省份在全國的土地供應(yīng)當(dāng)中所占的份額。

這張圖呈現(xiàn)出非常明顯的V字型，拐點(diǎn)是2003年，當(dāng)時政府覺得中國經(jīng)濟(jì)所謂地區(qū)間“失衡”是嚴(yán)重的問題，希望動用能控制的資源來改變這個狀態(tài)，于是拐點(diǎn)就出現(xiàn)了。

中西部省份占全國的土地供應(yīng)比例地往低處走在2003年之前，中西部省份的土地供應(yīng)份額是下降的，這正常的，因?yàn)榍懊嬷v到人口流動方向是往東部走，所以人口多的地方，土地供應(yīng)多一點(diǎn)，正好是供給適應(yīng)需求，相反，人口流出的地方土地供應(yīng)少一點(diǎn)。

但是到2003年以后就倒過來了，在人口進(jìn)一步向東部沿海集中時，中西部土地供應(yīng)所占的份額卻越來越多。

要提醒大家注意一點(diǎn)，我這里講的土地供應(yīng)是流量，就是每一年中西部的比重，不是累加的。

換句話說，是每一年新增的土地供應(yīng)里中西部所占份額越來越多，相應(yīng)的，因?yàn)檫@個份額被100%減掉就是東部，人們往東部流動，但是可以用來建設(shè)成城市的土地供應(yīng)數(shù)量卻相對在萎縮。

于是就出現(xiàn)了嚴(yán)重的供需錯配，人口流入的地方不造房子，人口流出的地方大量造房子。

土地被用來干什么了?當(dāng)時的政策制定者想，如果給你地就可以造工業(yè)園，造完工業(yè)園以后，工人要有地方住，我再給你造房子的地就可以了，完美。

但是他們忽略了經(jīng)濟(jì)發(fā)展是取決于地理?xiàng)l件的，就是我前面講到規(guī)模經(jīng)濟(jì)和離港口的臨近性。

結(jié)果導(dǎo)致中國今天的工業(yè)園建設(shè)遍地開花，但是很多中西部工業(yè)園是空的。

我前面講到，工業(yè)園的建設(shè)在全世界范圍內(nèi)都要強(qiáng)調(diào)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，但是中國現(xiàn)在工業(yè)園建設(shè)到什么程度?現(xiàn)在每一個縣都有一個以上的工業(yè)園。

土地的另一個用途就是大量的建新城，結(jié)果導(dǎo)致土地城市化快于人口城市化。

我們國家建了多少新城?如果按照國家發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)，將近3000個廣義的新城，規(guī)劃的面積超過10萬平方公里，其中，545個狹義的新城，規(guī)劃面積達(dá)6.9萬平方公里。

為了更好地研究新城建設(shè)，我?guī)е业膶W(xué)生用一年多時間到網(wǎng)上去找全國各個地方的城市規(guī)劃。

根據(jù)我們所收集的數(shù)據(jù)，全國280多個地級市中有272個城市建了新城，其中，有規(guī)劃人口數(shù)據(jù)的458個新城加起來可以容納2億人口。

這是不完全統(tǒng)計(jì)，我們來做一個假設(shè)，我們收集到的大概500個新城能容納2億人口，全國建了大約3000個，如果我們的樣本有代表性，全國新城可以容納的人口就是12億。

如果假設(shè)我們的新城數(shù)據(jù)在全國新城里面沒有代表性，我把這個數(shù)據(jù)砍一半，降到6億，這就非常保守了。

這是什么概念?6億就是今天你把中國所有的農(nóng)民搬到城市里來住，房子也是夠的。

在這個意義上，國土資源部曾有一位官員講過，據(jù)他所知，全國范圍內(nèi)不存在住房短缺的問題，這句話還真的有點(diǎn)道理。

但是這是全國范圍內(nèi)不存在住房短缺的問題，問題出在哪兒?大量房子造在中西部，當(dāng)?shù)厝丝谶€在進(jìn)一步往外流出。

理解房價要知道，房價貴是結(jié)果，房價貴因?yàn)槟抢镉腥恕⒂绣X，房價才會貴。

人不會因?yàn)橐粋€地方房子便宜就到那里居住，如果那里沒有工作和收入的話，你不會去的。

在這個新城數(shù)據(jù)當(dāng)中，超過70%的規(guī)劃的新城面積和新城規(guī)劃人口是在2008年以后建的。

這里必須提到4萬億支出計(jì)劃，當(dāng)時這是為了對抗金融危機(jī)實(shí)施的政府支出計(jì)劃，是以投資來進(jìn)行的，大量的投資就伴隨著新城新區(qū)建設(shè)。

新城建設(shè)數(shù)據(jù)接下來看一些新城數(shù)據(jù)，我把中國的新城建設(shè)形象描述為“遠(yuǎn)、大的新城”。

從規(guī)劃的面積角度來講，在我收集的這個樣本里，新城平均規(guī)劃的面積超過100平方公里，平均規(guī)劃的人口是42萬，這在歐美國家已經(jīng)是大城市了。

問題是不僅規(guī)劃得大，還很遠(yuǎn)。

大家都知道，我們的新城樣本里距離所屬的老城之間的距離有25公里，這是什么概念?中國很多城市半徑都不到10公里，上海作為全中國最大的城市，中心城區(qū)以人民廣場為中心劃個圈就是20公里的半徑。

也就是說，在建的新城和所在的地級市之間還可以再容納下一個城市。

大家再看看新城建在什么地方?下圖的每一塊代表一個地級市，顏色越深就表示這里所開建的新城面積越大，在2006年的時候，好像沒有什么明顯的規(guī)律，而且似乎長三角地帶建了不少新城。

截至2006年各地已開建新城的規(guī)劃面積(單位：km2)接下來看2010年，東北、西北、西南這些地方開始出現(xiàn)比較深的色塊。

截至2010年各地已開建新城的規(guī)劃面積(單位：km2)再到2014年，新城建設(shè)全面鋪開，幾乎已經(jīng)沒有白色。

而且?guī)讉€顏色深的地方，東北、西北、西南都是人口流出地，尤其是遼寧非常嚴(yán)重。

馬上我會講到地方政府債務(wù)，很多人對于東北的理解是，人口流出是經(jīng)濟(jì)衰落，其實(shí)很更大的問題是人口流出同時加大了投入，結(jié)果背后是地方政府負(fù)債增加。

截至2014年各地已開建新城的規(guī)劃面積(單位：km2)下面這張圖是給大家看看地方政府債務(wù)和新城建設(shè)之間的關(guān)系。

要理解中國的房地產(chǎn)市場，要理解房價，你必須要把地方政府行為理解清楚，才能理解接下來很多事情。

我現(xiàn)在講的是，全世界沒有一個國家像中國這樣，地方政府深度介入房地產(chǎn)市場。

地方政府負(fù)債增加全國規(guī)劃的新城面積和新城人口我給大家看這張圖中，白色的柱子和黃色的柱子分別代表當(dāng)年全國規(guī)劃的新城面積和新城人口。

2009年比2008年這兩個柱子都翻一番，到2010年又翻一番，進(jìn)入一個平穩(wěn)高速增長的時期，之后開始往下掉，因?yàn)榈?013年2014年的時候，全國新城建設(shè)已經(jīng)基本上該做的都做了。

經(jīng)濟(jì)增長的傳統(tǒng)動力就是蓋房子，蓋房子本身就是GDP，帶來稅收和就業(yè)崗位，拼命蓋房子，蓋到把全國都鋪滿了，沒有房子好蓋了。

于是到今天形成什么局面?我們都說土地緊缺，但是現(xiàn)在把建設(shè)用地指標(biāo)分配到地方政府，地方政府有了指標(biāo)卻用不掉，結(jié)余在那里，結(jié)余的數(shù)量是今天每年新增建設(shè)用地指標(biāo)兩年的數(shù)量。

為什么?因?yàn)楝F(xiàn)在造好的房子就已經(jīng)賣不出去了。

就是這么一個嚴(yán)重的局面，嚴(yán)重的空間錯配問題，大量中西部中小城市房地產(chǎn)庫存問題非常嚴(yán)重。

由于大量房子造在人口流出地，造得又遠(yuǎn)，密度又低，結(jié)果沒需求。

根據(jù)我的研究，新城造得越遠(yuǎn)，密度越低，這個地區(qū)越?jīng)]有需求，所以借了債就還不掉，負(fù)債率上升。

最近15年來的房價走勢接下來我們開始進(jìn)入到房價的討論。

我先做一個鋪墊，因?yàn)檫@張圖大家經(jīng)常在媒體上看到，會告訴你中國的房地產(chǎn)市場在2012年開始出現(xiàn)嚴(yán)重的分化，進(jìn)入2013年之后分化加劇。

各線城市房價走勢圖在這張圖上的一線二線三線城市房價的變化在2012年之前基本上是同步的。

2012年之后一線城市漲起來了，二線城市漲的慢一點(diǎn)，三四線城市更慢一點(diǎn)。

之后房價跌的時候一線城市跌得少，三四線城市跌的很厲害。

現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一個主題詞叫“分化”。

我現(xiàn)在要告訴大家，換另外一個角度，中國房地產(chǎn)市場分化早在2003年就出現(xiàn)了，而不是2013年，關(guān)鍵是你怎么度量。

土地供應(yīng)在2003年開始分化如果先把中國城市分成兩組，一組是土地供應(yīng)收緊組(即這些城市在2003年之后在全國土地供應(yīng)中所占的份額下降了)，一組是土地供應(yīng)放松組(即這些城市在2003年之后在全國土地供應(yīng)中所占的份額上海了)。

我可以告訴大家，如果一個城市在沿海地區(qū)，人口密度高，人均GDP高，它更加可能成為一個土地供應(yīng)收緊的城市。

在2003年之后，土地供應(yīng)收緊組的土地供應(yīng)增加緩慢，而土地供應(yīng)放松組的土地供應(yīng)越來越多。

大家不妨問自己一個問題，通常的市場經(jīng)濟(jì)國家會不會在有人、有錢，且人口流入的地區(qū)收緊土地供應(yīng)?不可能，因?yàn)樵谕ǔ５氖袌鼋?jīng)濟(jì)國家，這些地方會有房地產(chǎn)商去造更多房子，但是在2003年之后的中國，出現(xiàn)了人口流入地土地供應(yīng)反而收緊的現(xiàn)象。

接下來看房價，下面這張圖上的線就是把中國城市分成兩組，看看兩組房價的差別。

一組是人口流入土地供應(yīng)收緊，另外一組是人口流出土地供應(yīng)放松的，我把房價均值減一減，圖上的這個零點(diǎn)就是2003年，當(dāng)時這兩組的房價在統(tǒng)計(jì)上沒有顯著的區(qū)別。

到2003年之后，這兩組之間的房價差別越來越大，土地供應(yīng)收緊的人口流入地的房價越來越高。

2003年后人口流入地與流出地房價差值我重點(diǎn)講下面這張圖，講這張圖之前，我先要談?wù)勁菽?/p>

因?yàn)橛泻芏嗳苏f，中國的房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重的泡沫，這句話十多年前就開始講，到現(xiàn)在房價(尤其是在房價高的一線城市)也沒有下降過，泡沫也沒有破過，怎么回事?這件事情就要解釋。

通常人們要判斷一個地方房地產(chǎn)有無泡沫，會把房價跟居民收入來做比值，如果房價比收入的比值是越來越高的，意味著居民收入增長速度不如房價增長速度快，時間拉得越久，房價漲上去，收入戲跟不上，這個房價就是泡沫的。

很多人，甚至專門研究房地產(chǎn)的人就是用這個判斷的。

我們進(jìn)行批評之前，先來看中國的情況，回過來反思這個指標(biāo)有沒有問題。

房價收入比變化這張圖上的指標(biāo)就是房價收入比，2003年之前，這兩個組別的房價收入比都是下降的，為什么下降?我們看兩條線，上面就是土地供應(yīng)收緊的組別，根據(jù)前面說的，這個組別是人口流入、人口密度高、人均GDP高的城市，通俗來講有錢有人，下面這個組別通俗地說，就是沒人沒錢，而且人還往外流出，但是土地供應(yīng)在放松。

有人說，現(xiàn)在中國的房價已經(jīng)超出經(jīng)濟(jì)學(xué)可以解釋的范疇，我現(xiàn)在告訴你，中國房價非常簡單，就是可以解釋為供給和需求的關(guān)系。

2003年之前，為什么兩個組別的房價-收入比都在下降?因?yàn)榈?003年土地供應(yīng)都在增加的，土地供應(yīng)一增加房價-收入比就往下跌。

有些朋友可能記得，2001年上海房價什么情況?當(dāng)年還送所得稅退稅。

只要你增加供給，房價就可以往下跌，當(dāng)年供給是增加的，房價-收入比就在往下跌。

中國的房價由什么決定中國房價真正的分化是2003年，之前都是供給和需求同步變動，2003年之后出現(xiàn)什么問題?有供給的地方?jīng)]有需求，有需求的地方?jīng)]有供給，結(jié)果土地供應(yīng)收緊這個組別的房價就開始往上漲，——這里是相對房價，是把房價除以收入(工資水平)的，——而土地供應(yīng)放松組別的房價甚至是往下跌的。

在最近這一兩年，在一線城市嚴(yán)控住房需求以后，有很多資金從一線城市轉(zhuǎn)移到二三線城市，甚至四線城市，導(dǎo)致中小城市的房價上漲，這是有特殊政策背景產(chǎn)生的。

但是如果大家回顧一下兩年前，我可以告訴你，兩年前，武漢(樓盤)的房價就是一萬，西安是六千。

在西安這樣的中國西部核心城市，房價只有六千，你說什么原因?就是房子夠了，房價就漲不起來。

還有成都也是同樣道理。

六千是什么概念?我經(jīng)常說大家如果判斷房價貴不貴，如果我真的用房價收入比這個概念的話，你就打這樣的比方吧：我們假設(shè)公務(wù)員是最標(biāo)準(zhǔn)的中產(chǎn)階級，如果夫妻兩個都是公務(wù)員，當(dāng)?shù)毓べY一個月收入是不是可以買當(dāng)?shù)胤孔右黄矫住?/p>

如果一個月的房價等于公務(wù)員夫妻一個月的收入，那么一年就是12平米，十年就是120平米。

如果你用當(dāng)期的房價除以當(dāng)期的家庭收入，比值就是10。

房價收入比在8-10，全世界范圍內(nèi)都是很合理的房價，而且這里還沒有考慮到在中國買房子的時候，房價是給定的，但是居民的收入是隨著時間漲的。

當(dāng)供給在縮緊的時候，房價是由買得起房子的人們的收入決定的。

說得通俗一點(diǎn)，房子如果敞開供應(yīng)，可能月收入一萬都可以買得起。

收緊土地供應(yīng)，可能月收入兩萬才可以買得起。

再收緊土地供應(yīng)，可能月收入五萬才可以買得起房子。

現(xiàn)在上海中心城區(qū)房價大概是8-10萬左右，按照我剛才講的道理，如果夫妻雙方月收入人均4萬，就可以買得起房子。

房價是由買得起房子的人來決定的，而房價-收入比的分母是所有人的平均收入。

土地和住房供給收緊的時候，房價收入比就上去了，就是這么一個簡單道理。

大家看到，中國土地供應(yīng)相對收緊組城市的房價-收入比在上升，而土地供應(yīng)相對放松組的房價收入比在下降。

我講完這些以后，我們回過頭想想，什么叫泡沫，或者我們能不能把今天中國這種現(xiàn)象稱之為泡沫?在具體回答這個問題之前，我們現(xiàn)在假象今天討論的是美國，如果今天這個情況在美國看到，比如說紐約房價收入比在往上漲，顯示有泡沫，另外一個城市房價收入比在往下跌，你會怎么辦?到跌的買房子，因?yàn)檫@里房價便宜，泡沫小，你可以把紐約的房子賣掉。

最后就只有兩個可能，要么兩個城市都有泡沫，要么兩個都沒泡沫。

但是在一個市場經(jīng)濟(jì)國家絕對不會出現(xiàn)這樣一種情況，有一個城市有泡沫，而且泡沫越來越大，另外一個城市沒有泡沫，泡沫還越來越小，絕對不會的，除非美國人很傻。

第二，美國實(shí)際上的情況是在2008年金融危機(jī)之前，房地產(chǎn)市場事后看來有泡沫，所以最后房價掉下來了。

結(jié)果發(fā)現(xiàn)，房價最堅(jiān)挺在什么地方?就是紐約和舊金山，美國最大的城市、房價最貴的城市房價最堅(jiān)挺，因?yàn)槟抢镉惺杖朐鲩L和人口流入的支撐。

你明白這個道理以后，我們拿市場經(jīng)濟(jì)做參照，我們來看中國，如果簡單用房價-收入比來作為判斷泡沫的依據(jù)，中國房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重的泡沫，而且按照這個指標(biāo)，全中國泡沫最嚴(yán)重的地方在哪里?上海和北京(樓盤)泡沫最嚴(yán)重，那我要問你，中國有一組城市存在泡沫，而且泡沫越來越大，另外一組城市不存在泡沫，而且泡沫越來越小，你怎么不到后者那里買房子?難道是因?yàn)橹袊松祮?最近兩年，因?yàn)樵谝弧⒍€城市嚴(yán)格限購，資金被擠出到三、四線城市，有一部分人在一、二線城市工作，隨著2013年之后，中國開始嚴(yán)格控制超大人口，他們覺得沒有希望在北京、上海待下來，爸媽鼓動他們回老家買房子，大量的資金從大城市被擠出到三四線城市，這是近兩年的新情況。

但是十年前，大家怎么不到“泡沫不斷減少”的三四線城市買房子?第二個問題，在美國泡沫就算破滅了，最后最堅(jiān)挺的是舊金山和紐約，到中國，泡沫最大的是北京和上海，你怎么解釋?通過這樣的國際國內(nèi)比較，中國如果用房價收入比來度量泡沫，將嚴(yán)重高估房地產(chǎn)市場存在泡沫的程度。

當(dāng)然，我并不是說中國的房價沒有泡沫，我只是說，中國房地產(chǎn)市場上的基本問題是“空間錯配”，在這樣的背景下，即使泡沫存在，恐怕是房價高的地方泡沫小，倒是房價低的地方有泡沫。

在房價的統(tǒng)計(jì)里，空置的房子都還沒有算，這里算房價收入比的時候，它必須要有房價，大量空置的房子沒有賣出去，它都沒有在房價里面。

中國的房價泡沫恐怕不是以房價高體現(xiàn)出來的，而是以房子賣不出去體現(xiàn)出來的，這就是我前面為什么做那么多鋪墊告訴你中國的房子蓋在哪兒，人口怎么流動的。

我要告訴你這些背景知識，你才可以理解。

中國房價的誤區(qū)我把這些問題講明白之后，關(guān)于中國房價和相應(yīng)的政策就容易理解了。

首先，我要回顧一下關(guān)于中國房價的認(rèn)識誤區(qū)，這里面有很多流行的說法。

第一，一直有一種說法，中國的房價因?yàn)樨泿懦l(fā)。

如果中國的房價只是一個貨幣現(xiàn)象的話，為什么會出現(xiàn)我剛剛講的2003年房價的分化，為什么僅有一組城市的房價在漲?而另一組城市的房價-收入比甚至下跌?現(xiàn)在限購，限的是高房價的城市，沒有限制你到低房價的城市買，這說明房價遠(yuǎn)不止是貨幣問題，理解錢往哪里去了，才是理解中國房價的關(guān)鍵。

第二，人們認(rèn)為房價由需求推動，尤其住房的剛需。

這句話既對也不對，對的方面是，需求一定是房價上升的原因，如果沒有需求房價上不去。

但是，光看到需求是不夠的。

中國城市里，很多地方都是人口流入地，比如我前面講到西安、武漢、成都，而且這些地方收入水平不低，而且是人口流入的。

為什么那些地方房價并不算太高?關(guān)鍵還是要結(jié)合土地和住房的供給才能理解城市間房價的差異。

我再給大家舉一個例子，在很多指標(biāo)上，廣州(樓盤)和深圳(樓盤)非常相近，比如說人口規(guī)模和人均GDP非常相近。

但是長期以來，深圳房價一直比廣州貴，最近這一波房價上漲，廣州上漲沒有深圳快。

如果你看供給方的數(shù)據(jù)就知道，廣州每年的土地供應(yīng)量長期保持在深圳的3倍左右。

甚至不要說跨地區(qū)的比較，就是只看北京自己，有的年份土地供應(yīng)松一點(diǎn)，有的年份緊一點(diǎn)，如果某一年的土地供應(yīng)多，下一年的房價就漲得慢些。

第三，有人說一線城市的房子因?yàn)橥顿Y性需求。

是的，我不否認(rèn)，投資性的需求會加劇房價的上漲，全世界來的有錢人都在上海買房子。

可是最近幾年，北京和上海的房價上漲已經(jīng)是在嚴(yán)格控制需求的情況下。

不要說外地人買房子限購，上海人也限購了，人們還怎么投資?當(dāng)然，還有一個辦法就是離婚，但現(xiàn)在連離婚買房子都被管了，政府要查你什么時候離的婚，離婚后買房子錢怎么來的?是不是老公給你的?人們還怎么來投資一線城市的房子?你看看住房交易數(shù)據(jù)就知道了，在一線城市大量買房子的是在置換，賣掉小房子買大房子，這能叫投資需求?這只是改善性需求啊。

因?yàn)闆]有充分重視供給方的因素，當(dāng)供給短缺導(dǎo)致房價上升的時候，政策卻通過打壓需求來控制房價，最后是誤傷剛需，甚至最后出臺的政策都很難自圓其說。

比如說某大城市出臺政策，提高首套房的貸款利率，做新聞發(fā)布的時候這么說，我們通過提高貸款利率來控制首套房的投機(jī)性需求。

總而言之，政策制定者總認(rèn)為老百姓不應(yīng)該買房子，你買房子都是不理性的，都是在炒作。

第四，還有一種說法也是很流行，說房價貴是因?yàn)榈貎r貴，因?yàn)橥恋刎斦驗(yàn)榈胤秸淹恋刭u到很貴，所以房價就貴了，以至于出現(xiàn)面包還不如面粉貴的現(xiàn)象。

各位冷靜想想，全中國都在搞土地財政，你怎么解釋這個土地財政把上海、北京的房價搞上去，沒有把中小城市的房價搞上去?再問問房地產(chǎn)商，怎么拍土地?他們是根據(jù)未來對于房價的預(yù)期來決定今天拍賣土地賣出多少價格，如果不是預(yù)期未來有足夠的房價上漲空間，如果你是房地產(chǎn)商，你舉牌的時候，你把地價舉到很高，甚至有可能冒著未來房價賣不到那么高的風(fēng)險，這件事情你會干嗎?你冷靜想想。

所以，好像是先有了地價再有了房價，看上去是高地價影響了高房價，其實(shí)是對于未來房價的預(yù)期決定了今天房地產(chǎn)商在買地的時候付出多少價格。

你要知道這個邏輯，否則你就沒有辦法解釋，為什么在中小城市也是土地財政，甚至在一些二線城市，怎么沒有把房價搞上去。

接下來就是房地產(chǎn)泡沫的問題。

我前面講的道理是，在供給短缺的情況下，價格上漲不叫泡沫。

我再次強(qiáng)調(diào)，我沒有說中國房價沒有泡沫，我只是在說，由于供給短缺造成的房價上漲不叫泡沫。

房產(chǎn)市場的怪現(xiàn)象由于高房價的問題出在供給端這個問題沒有想明白，今天通過管制需求的手段解決供給短缺的問題，就會出現(xiàn)一系列的亂象。

我給大家列一下這些怪現(xiàn)象。

第一個是，前面已經(jīng)討論到的三四線城市作為人口流出地居然房價是爆漲的，怎么理解?因?yàn)榘岩欢€城市的需求被政策擠壓到了三四線城市。

今天在三四線城市買房子的人，如果你是自住沒有問題，那是你的權(quán)利。

如果你做投資，這個事情能不能持續(xù)，自己想明白。

全世界范圍內(nèi)出現(xiàn)的趨勢都是人口從小城市往大城市集中，這個過程在城市化已經(jīng)完成的發(fā)達(dá)國家都仍然繼續(xù)，我們現(xiàn)在是發(fā)展中國家，城市化只走到一半多一點(diǎn)，你認(rèn)為三四線城市的需求是不是可以持續(xù)增長?自己想。

政策怎么打壓需求?就是各種各樣的限購、限售。

現(xiàn)在為了把平均房價做下來，采取的辦法就是控制發(fā)放預(yù)售證，市中心比較貴的房子不發(fā)，發(fā)郊區(qū)便宜的房子的預(yù)售證，人為一操縱，好像平均房價降下來了。

但是今天賣的房子和過去賣的房子不是同樣的房子，結(jié)果越是控制中心城區(qū)的房子銷售，越是使得需求得不到滿足。

限售的結(jié)果是造成房企資金回籠壓力，一些房地產(chǎn)商(特別是小企業(yè))已經(jīng)支持不住了，一些大企業(yè)雖然在堅(jiān)持，但資金回籠不足，就可能導(dǎo)致接下來的土地開發(fā)不足，造成未來的住房供給不足。

還有一個做法，是直接對房價進(jìn)行限制。

價格被限制住之后，房子需求一定大于供給，于是，房地產(chǎn)商想出很多辦法。

房價既然被控制了，那么，市場上就一定會出現(xiàn)別的價格。

接下來我講的事情在各個地方名字不一樣，有的地方叫指標(biāo)費(fèi)，有的地方叫茶水費(fèi)，各種各樣的名字。

意思就是，你現(xiàn)在買房子除了付房價以外，你還要付一個指標(biāo)錢，這個不計(jì)入房價。

有些地方，買房子必須要全款付才可以進(jìn)場。

本來降房價的目的是什么?讓收入較低的人買房子。

現(xiàn)在做法是只有全款才可以買得到房，結(jié)果把低收入者反而擠出了。

直接管制房價的結(jié)果還造成尋租和腐敗，或者是錢進(jìn)入了私人的口袋，或者是搖號的結(jié)果是把房子搖給了有權(quán)力和關(guān)系的人。

再往下出現(xiàn)什么問題?一手房和二手房房價倒掛。

一手房價打壓住，算的是公開交易的數(shù)據(jù)，沒有把茶水費(fèi)、指標(biāo)費(fèi)、腐敗費(fèi)算進(jìn)去，沒有放在房價里。

二手房的房價就不受管制了，所以導(dǎo)致一手房和二手房價倒掛。

甚至導(dǎo)致媒體報道，有人從親戚朋友那邊借上千萬來搖號買房，只要搖中一個利潤就上百萬，這個比炒股回報率高很多。

由于誤以為是地價決定房價，還有一些城市曾經(jīng)直接在土地拍賣的市場上限制拍賣價格。

結(jié)果是，參加拍賣的房地產(chǎn)商紛紛舉牌把價格抬到被限制的最高價格這樣的水平，于是，誰得到土地就由搖號來決定。

最終通過搖號得到土地的房地產(chǎn)商在現(xiàn)場擲臂歡呼。

為什么?現(xiàn)象道理很簡單，相當(dāng)政府把原來可以通過拍賣拿到財政手里的收入用來給房地產(chǎn)商作為補(bǔ)貼了。

將土地價格控制住真的能夠打壓房價嗎?大家問問自己就明白了，如果你是房地產(chǎn)商，今天你得到的土地價格是被政府壓制的，明年你會因?yàn)樽约耗玫降耐恋貎r格比較低，就在賣房子的時候壓低價格嗎?這一系列的亂象，根本問題出在哪里?空間錯配的問題，把由部分地方供給不足造成的高房價問題以為是需要造成的，并且誤以為高房價是普遍現(xiàn)象。

我今天講的問題，為什么要從頭梳理，講人往高處走、地往低處走的矛盾?如果僅僅把高房價理解為需求方不理性，用打壓需求的方式來治理由供給短缺所導(dǎo)致的空間錯配，當(dāng)然是沒有對癥下藥。

總的來講，管需求的政策導(dǎo)致一系列的亂象，真正該做的應(yīng)該做供給側(cè)改革。

怎么根治高房價?接下來的問題就是怎么改進(jìn)供給側(cè)?首先，要緩解一二線城市房價上漲只有根據(jù)人口流入的趨勢增加土地供應(yīng)。

建設(shè)用地指標(biāo)應(yīng)與外來常住人口數(shù)量和住房庫存掛鉤。

一二線城市還有地嗎?認(rèn)為上海沒有地的朋友請看上海的衛(wèi)星地圖，上海現(xiàn)在三分之一的用地還是農(nóng)業(yè)用地，怎么可以說沒有地?大家如果看上海2035年的規(guī)劃，里面說上海的土地開發(fā)程度已經(jīng)達(dá)到45%，意思是圖中上海灰色的城市用地(建設(shè)用地)除以上海整個管轄面積比例是45%，這個比例被認(rèn)為太高了，高到讓城市擴(kuò)張會影響上海的生態(tài)環(huán)境。

上海市衛(wèi)星圖問題是，上海的土地開發(fā)強(qiáng)度為什么太高了，跟誰比?據(jù)說是跟世界上其他大都市圈比，其他地方最高只有30%，上海的土地開發(fā)強(qiáng)度太高了。

我?guī)啄昵翱吹竭@個數(shù)據(jù)，我就納悶，所謂世界上其他地方，我每個地方都去過，我怎么就不覺得上海土地開發(fā)強(qiáng)度比別的高呢?我就去找這個數(shù)據(jù)出處，終于有一天我發(fā)現(xiàn)了一本書，找到了這個數(shù)據(jù)的出處，是這樣一張表，里面列了五個地方，表里面有兩個數(shù)據(jù)對我們最關(guān)鍵，一個是常住人口，一個是開發(fā)強(qiáng)度(即建設(shè)用地除以管轄面積的比例)。

這張表格里紐約是沒有數(shù)據(jù)的，新加坡也是沒有數(shù)據(jù)的，我也不知道為什么。

香港的開發(fā)強(qiáng)度很低，21%，可是香港大約70%是山，那個在分母里，不可比。

剩下有數(shù)據(jù)的還有兩個，一個是上海，一個是東京。

上海的開發(fā)強(qiáng)度按照這個表的數(shù)據(jù)是接近50%，東京是29.4%，這么一比,上海好像挺高的。

問題在哪里?這個表里東京另外一個數(shù)據(jù)是1350萬人口，這個東京什么概念?這個東京是小東京(東京都)的概念，相當(dāng)于上海市中心的概念，而東京都的面積只有上海的三分之一。

29.4%的開發(fā)強(qiáng)度對應(yīng)的是什么概念呢?是東京圈的概念，東京圈大概是上海加蘇州(樓盤)的面積。

在上海，當(dāng)論證上海人太多的時候，是把整個上海人口去跟東京都比，而事實(shí)上，如果跟東京圈比的話，后者的人口有3700萬。

而當(dāng)人們說上海建設(shè)用地占比太高的時候，又把上海地跟東京圈相比，而事實(shí)上后者的面積是上海的兩倍，可見這樣的對比有多不科學(xué)。

現(xiàn)在我們來在可比的范圍內(nèi)比較一下上海和東京。

下圖中的范圍大概就是東京圈，東京以它的核心為中心劃一個圈，建成區(qū)的半徑是大約50公里，如果是往南這邊，半徑可以達(dá)70-80公里，整個一片全部連起來，這里面大量網(wǎng)狀的公路和軌道交通連接起來。

東京圈衛(wèi)星圖這里我們把東京都市圈分成幾個層次，首先是東京都的中心區(qū)域，再到東京都，這個相當(dāng)于上海的三分之一面積，然后再到東京圈，相當(dāng)于上海加蘇州。

隨著對東京概念的定義越來越大，土地開發(fā)強(qiáng)度越來越低，但是在整個東京圈范圍之內(nèi)，請大家注意，東京圈包括很多山地，它的土地開發(fā)強(qiáng)度是33.56%。

如果把潛在的“上海都市圈”來做比較的話，相當(dāng)于上海加蘇州，目前開發(fā)強(qiáng)度只有23.5%，如果同樣達(dá)到33.5%的土地開發(fā)強(qiáng)度的話(還不考慮上海和蘇州基本上是平原地帶)，還有增加10個百分點(diǎn)的空間，這可以讓上海加蘇州的范圍之內(nèi)建設(shè)用地供應(yīng)再增加1500平方公里。

這是什么概念?如果假設(shè)城市是從中心往外擴(kuò)大的話，我們做一個保守的估計(jì)，增加出來建設(shè)用地有1000平方公里在上海管轄范圍之內(nèi)，有500平方公里在蘇州管轄范圍之內(nèi)，這1000平方公里可以讓上海目前的土地供應(yīng)增加30%!也就是說，是我們自己不恰當(dāng)?shù)貙⑸虾Ｊ信c東京圈進(jìn)行比較，導(dǎo)致我們局限了上海的建設(shè)用地供應(yīng)。

而且在上海的建設(shè)用地里，又有大約一半的地是工業(yè)用地，是不造住房的，這樣，上海的住房供應(yīng)就被極大地局限住了。

我把上面這些道理講清楚以后，大家就知道，如果未來順應(yīng)人口流動的趨勢，從供給側(cè)增加大城市(包括超大城市)的土地供應(yīng)，有利于形成房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機(jī)制。

第一，建設(shè)用地的總量可以放松管制，在圍繞超大城市建立的都市圈內(nèi)不需要保留那么多農(nóng)業(yè)用地。

第二，在建設(shè)用地里，工業(yè)用地和商住用地的比例可以調(diào)整，現(xiàn)在有大量的工業(yè)用地密度太低了，可以轉(zhuǎn)住宅。

第三，商住用地內(nèi)部多少比例給商業(yè)地產(chǎn)，多少比例給住宅也可以調(diào)整。

今天在北京、上海等都出現(xiàn)這樣的情況，商業(yè)地產(chǎn)相對過多，而住宅價格又高，市場經(jīng)濟(jì)的反應(yīng)就是商改住，對此應(yīng)該放松管制。

第四，住宅用地里面是不是可以增加建筑的容積率，房子是不是可以蓋得高一點(diǎn)，讓房子供給多一點(diǎn)。

如果可以從這幾個角度增加供給的話，可以讓房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

雖然中國的土地制度非常獨(dú)特，但只要土地有市場、有價格，就可以用政府模擬市場經(jīng)濟(jì)，在有需求的房價高的地方多供給建設(shè)用地，多造房子，真正解決住房的供需空間錯配問題，才是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制。