土地不再＂必須國有＂，城鎮化或迎來機遇

1 實屬不易 12月23日，中國土地市場迎來了里程碑式的突破：中國土地不再“必須國有”！ 研究歷史你會發現，土地管理法制定于1986年，到現在為止總共才修正過4次，而距離今天，上次修正已經時隔14年了。

 由此可見，土地制度的改革，實屬不易，自從商品房市場建立以來，土地國有化在人們心中已經是根深蒂固的概念。

 我們先來看一下這次改革的具體內容： 1、刪去了現行土地管理法關于從事非農業建設使用土地的，必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規定； 2、對土地利用總體規劃確定為工業、商業等經營性用途，并經依法登記的集體建設用地，允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。

 3、現行城市房地產管理法，關于集體土地必須先征收為國有后才能出讓的規定，新增加一句“法律另有規定的除外”，以銜接土地管理法修改。

 總結為：我國非農建設用地將不再“繼續國有”，而符合規定的集體經營性建設用地可以不用經過征收為國家所有，直接入市交易。

 再簡單點兒就是，農民的集體建設用地，可以不經過地方政府，直接與單位或個人交易。

 那么這個轉變，對我們意味著什么？會給中國經濟發展帶來什么作用？對房價的影響如何？下面，子木帶大家逐步解剖。

 2 意欲何如 農民的集體建設用地一直以來都是很奇葩的存在。

 不是國有，也不是私有，而是農民共有，起初的根本目的是為了保障農民的土地權益。

 然而隨著城市現代化發展，大城市周邊的農民集體建設用地出現了很大的矛盾。

 因為城市發展必然要擴容，而擴容就必須要拓展新的土地。

在此基礎上，只能是地方ZF出面，向農民征收土地，從而把農村集體所有土地變成國有土地，然后通過“招拍掛”、劃撥、以及協議出讓的方式進入市場流通。

 因此，征收是國內土地進入交易市場的唯一“合法”途徑。

 而地方ZF征地后再到土地交易市場出讓，這樣一來，地方ZF就成為了工業和商業用地唯一的買家和賣家。

由此，土地一級市場就形成了經濟學意義上的獨有者。

 做生意大家都知道，任何買賣都要追求利潤。

那么低買高賣就成了地方獲取土地收益的重要方式，尋租空間可謂之大，矛盾由此而生。

 于是，每次我們都能在中央經濟會議聽到相同的聲音，一定要“切實轉變政府職能，大幅減少政府對資源的直接配置”！ 如果此次土地改革能將農村和一級市場打通，那么未來農民獲取出讓土地收益會更高，而買家則能拿到相對之前更便宜的價格，更有利于市場充分發展。

 但是這個制度的實現，必須建立在地方、組織和個人之間的平衡點上。

所以昨天新華社還連夜發稿： 為了進一步深入推進農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地管理制度改革試點，并做好試點工作與土地管理法修改工作的銜接，人大常委會擬將農村土地制度三項改革試點法律調整實施的期限再延長一年至2019年12月31日。

 動蛋糕，不容易。

不動蛋糕，蛋糕就變質了，這就是最實際的情況。

然而我也相信另外一句話，真理會遲到，但從未缺席。

 不夸張地講，如果未來農民土地徹底釋放價值，這將是未來中國提高經濟動力和穩房價的神器，對我們今后房地產市場做長效機制，起到舉足輕重的作用。

為什么呢？ 3 城鎮化之痛 大家都知道，目前中國在經濟和房地產市場都遇到了困境，在某種層面上，其實可以歸結為一個原因。

就是這些年，我們沒有進行有效的城鎮化建設。

 城鎮化，歸根結底是農民和市民的價值交換。

 農民進入城市，扎根于城市，才能為城市提供源源不斷的勞動力和消費動能；而市民從城市進入郊區，在尋找更適合的生存空間基礎上，可以把財富帶到新的土地上，反哺農村，讓農村擁有更多的財力用于發展建設。

 然而目前的情況是，城市的高房價和生活成本讓農民無法落地生根，而戶籍制度的存在，也讓農民無法享受到城市發展帶來的公共服務待遇。

 站在經濟學發展角度來講，一個社會人只有工作40年才能完全釋放其勞動價值，而我們的農村青年勞動力在大城市工作平均只有20年。

 所有城市化率高的發達國家都有「人口郊區化」這個明顯特征，這也是未來中國城鎮化必須要走的路。

拿美國舉例。

 1950年代，美國郊區人口增長了1900萬，十年增長了50%，而中心城區只有10%的增速，人口增加僅為630萬，如果不考慮中心城區邊界的擴張，城市中心人口增長僅為1.5%，郊區人口的增長率則達到了城區人口的41倍以上。

在1970年代，郊區人口已經占到美國人口的37.2%，1980年，郊區人口達到了1.91億，在美國人口的占比中達到44.8%，那時候，美國已經成為一個郊區化的國家。

 而在中國，大家在城里賺了足夠的錢，當不想繼續呆在擁擠的城市中央，而是想尋找更適合居住的生活空間時，由于農村土地制度問題，又無法實現，因為你永遠無法買到擁有權益的鄉下住宅。

 企業也是如此，隨著房價不斷上漲，地價租金也在漲，企業生產成本逐漸上升，尤其是開設工廠的制造業企業這幾年更是悲慘，但如果把廠房開到成本低的遠郊呢？又受到了很大的限制。

 因此，如果農民的集體建設用地直接進入一級市場，無論是買賣、長租、流轉還是抵押，都能提高農民進入城市后的生活保障基礎，大家才能有勇氣支持城鎮化建設。

而企業方面則可以降低生產成本，效果和減稅降負一個性質。

 4 對樓市的影響 下面再講一下這次土地改革對中國樓市的作用。

 目前農村空置宅基地總共有3000萬畝，相當于目前所有城市建成區的37%，比城市目前所有的住宅用地的總量還多。

因此，如果農村集體建設土地能直接進行交易流轉，需求就可以被更多的土地進行分解承擔。

 第一效果就是，地價下滑。

以制造業為主的大型企業獲得更好的發展機遇。

 但是這次土地改革提審草稿并沒有提及農村集體建設用地用于住宅的問題，即上文提到，市民可以自由到鄉下購房自住。

 我想可能有兩個原因。

 一是如果農村集中建設用地直接入市，土地供給增強，地價下跌會對房價造成一定的沖擊，近兩年的經濟承受不了。

 二是之前農民和一些投機者在農村違規大量自建小產權房，一旦入市，他們將是第一批改革果實的竊取者，不僅如此，這還會撕開小產權房轉正的口子，相當于給樓市投放了一顆原子彈，結果不可預想。

 但相信，不久的將來，這個制度一定會在房地產市場落地。